Kaufnebenkosten für
Grundstücke
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Grunderwerbsteuer, Notar, Erschließung & mehr: Erfahren Sie, welche Kaufnebenkosten beim Grundstück in Halle, im Burgenlandkreis, Saalekreis & Mansfeld-Südharz anfallen – mit Beispielen & Tipps zur Budgetplanung.
In Sachsen-Anhalt fallen beim Grunderwerb von Grundstücken ähnliche Kaufnebenkosten an, die in den genannten Regionen (Stadt Halle (Saale) sowie den Landkreisen Burgenlandkreis, Saalekreis und Mansfeld-Südharz) gültig sind. Im Folgenden sind die wichtigsten Nebenkosten mit regionaltypischen Sätzen oder Beispielbeträgen aufgeführt:
In Sachsen-Anhalt beträgt die Grunderwerbsteuer 5 % des Kaufpreises. Diese Steuer wird einmalig beim Kauf fällig. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 100.000 € fallen 5.000 € Grunderwerbsteuer an. (Zum Vergleich: Dies entspricht dem landesweiten Satz, Stand 2025.)
Die Notarkosten und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und machen zusammen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises aus. Darin enthalten sind die Notargebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung (Vormerkung des Eigentümerwechsels im Grundbuch) sowie die Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Beispiel: Bei 200.000 € Kaufpreis liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen grob bei 3.000 € (≈1.5 %) bis 4.000 € (2 %). Diese Werte sind in ganz Sachsen-Anhalt gültig, da die Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz bundeseinheitlich berechnet werden.
Falls das Grundstück neu vermessen oder geteilt werden muss (z. B. weil die Grenzen nicht exakt feststehen oder ein Teilgrundstück gebildet wird), entstehen amtliche Vermessungskosten. In Sachsen-Anhalt sind diese durch die Kostenverordnung für das amtliche Vermessungswesen (KOVerm LSA) landesweit einheitlich geregelt. Die Gebühren richten sich nach Parametern wie der Zahl der neuen Grenzpunkte, Grenzlängen und dem Bodenwert.
- Typischer Kostenrahmen: Für eine Teilungsvermessung (z. B. Abmarkung und Bildung eines neuen Baugrundstücks) können je nach Aufwand etwa 2.600-3.600 € an Vermessungsgebühren anfallen. Hinzu kommen geringe Gebühren für den Katastereintrag (Fortführung des Liegenschaftskatasters) und ggf. Notarkosten für die Teilung. Für ein übliches Baugrundstück von z. B. ~800 m² ergibt sich in der Praxis ein Gesamtbetrag von ungefähr 2.000-3.500 € für Vermessung inkl. Katastereintragung (je nach Anzahl der Grenzpunkte und Teilstücke).
Hinweis: Die genaue Summe wird vom Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur per Kostenvoranschlag ermittelt. Da alle genannten Regionen in Sachsen-Anhalt liegen, gelten dort die gleichen Gebührenmaßstäbe.
Wird ein Makler eingeschaltet, ist die Courtage in Sachsen-Anhalt typischerweise im oberen üblichen Bereich Deutschlands: meist 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt). In der Praxis werden in Sachsen-Anhalt häufig 7,14 % vom Kaufpreis als Gesamtprovision vereinbart. Aufgrund der seit Ende 2020 geltenden Gesetzeslage teilen sich Verkäufer und Käufer diese Provision üblicherweise je zur Hälfte, sodass der Käuferanteil rund 3,57 % des Kaufpreises beträgt. (Beispiel: Bei 100.000 € Kaufpreis wären insgesamt ca. 7.140 € Maklercourtage fällig, wovon der Käufer etwa 3.570 € trägt.)
Erschließungskosten (für un- oder teilerschlossene Grundstücke)
Ist ein Grundstück noch nicht vollständig erschlossen - d. h. Anschlüsse für Kanal, Wasser, Strom, Gas oder Zufahrtsstraßen fehlen ganz oder teilweise - müssen Erwerber mit erheblichen Erschließungskosten rechnen. Diese setzen sich aus öffentlichen Erschließungsbeiträgen an die Gemeinde und privaten Hausanschlusskosten zusammen:
- Öffentliche Erschließungsbeiträge: In Sachsen-Anhalt schreibt das Kommunalabgabengesetz vor, dass Grundstückseigentümer 90 % der Kosten für erstmalige Erschließungsmaßnahmen tragen müssen (z. B. Bau einer neuen Straße, Gehwege, Versorgungsleitungen in einem Neubaugebiet). Die genaue Höhe richtet sich nach den tatsächlichen Baukosten der Kommune und der Grundstücksgröße. Typischerweise bewegen sich die gesamten öffentlichen Erschließungskosten für ein normales Baugrundstück im fünfstelligen Euro-Bereich. Bundesweite Richtwerte liegen durchschnittlich bei ca. 15.000-25.000 € für ein vollständig unerschlossenes Einfamilienhaus-Grundstück. (In einem Beispiel wurden etwa 11.300 € öffentliche Erschließungskosten für ein 500 m²-Grundstück berechnet, entsprechend ~22,6 €/m².)
- Private Hausanschlusskosten: Dies umfasst die Leitungen auf dem Grundstück vom Übergabepunkt bis zum Haus (Wasser, Abwasser, Strom, Telekom etc.). Hier rechnet man grob mit ~1.000 € pro Meter Leitungslänge bis zum Haus. Im Schnitt liegen diese privaten Erschließungskosten oft bei insgesamt 15.000-20.000 € je Einfamilienhaus. Wenn z. B. das Gebäude näher an der Grundstücksgrenze steht, können die Kosten auch niedriger ausfallen (oft summieren sich öffentliche und private Erschließungskosten für ein Baugrundstück auf rund 20.000 € gesamt, je nach Lage).
Zusammengefasst: In den genannten Regionen Sachsen-Anhalts sollte man bei einem teilweise oder noch unerschlossenen Grundstück zumindest einen mittleren fünfstelligen Eurobetrag für Erschließung einplanen (z. B. im Bereich 10.000-25.000 €, je nach bereits vorhandener Infrastruktur). Im Idealfall erteilt die Gemeinde Auskunft über bereits gezahlte oder noch ausstehende Erschließungsbeiträge für das konkrete Grundstück.
Altlastenprüfung und Bodengutachten
Vor dem Kauf eines Grundstücks - besonders wenn es zuvor gewerblich oder unbekannt genutzt wurde - empfiehlt sich die Prüfung auf Altlasten sowie ggf. ein Baugrundgutachten (Bodengutachten):
- Altlastenauskunft: Die Umweltämter der Landkreise (Bodenschutzbehörde) führen ein Altlastenkataster. Eine Auskunft daraus kann formlos beantragt werden. Die Behörde erhebt dafür in der Regel eine Gebühr, deren Höhe von Umfang und Aufwand der Recherche abhängt. Meist handelt es sich um einen kleineren Betrag (z. B. ~50-200 €, je nach Verwaltung), da nur Verwaltungsaufwand anfällt. Hinweis: Eine negative Altlastenauskunft garantiert nicht absolut schadstofffreien Boden, sie besagt nur, dass **keine Altlasten **behördlich registriert wurden.
- Bodengutachten (Baugrundgutachten): Für die Bauplanung (Tragfähigkeit des Bodens, Grundwasser, Versickerung etc.) ist ein geotechnisches Gutachten ratsam. In Sachsen-Anhalt ist es zwar nicht in allen Fällen zwingend vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen. Die Kosten für ein professionelles Bodengutachten liegen je nach Aufwand etwa zwischen 1.000 und 1.500 €, können in komplexeren Fällen aber höher ausfallen. Einfachere Bodengutachten (mit wenigen Bohrpunkten und Standardlaboruntersuchungen) sind teilweise schon um ~1.000 € erhältlich. Umfangreichere Gutachten (z. B. bei Verdacht auf Altlasten mit zusätzlichen chemischen Analysen oder tieferen Bohrungen) können auf 2.000-3.000 € anwachsen. Beispiel: Ein seriöses Bodengutachten für ein Einfamilienhaus mit mehreren Bohrungen und Laborprüfungen kostet in der Praxis oft ca. 1.200-1.800 €.
(In der Region Mansfeld-Südharz ist zusätzlich zu beachten, dass es Radon-Vorsorgegebiete gibt. Ein Bodengutachten kann daher ggf. auch die Radonkonzentration beurteilen, was aber in den normalen Gutachterkosten enthalten sein kann.)
Bauvoranfrage und Planungsrecht-Checks
Falls Unsicherheit besteht, ob auf dem Grundstück wie gewünscht gebaut werden darf (z. B. kein Bebauungsplan vorhanden oder Sondervorhaben), kann man eine Bauvoranfrage (Antrag auf einen Bauvorbescheid) bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen. Die Gebühren dafür sind landesrechtlich geregelt (Baugebührenordnung) und hängen von Art und Umfang der Anfrage ab:
- Informelle Auskunft: Eine einfache schriftliche Auskunft oder formlose Bauvoranfrage (ohne rechtsverbindlichen Bescheid) ist oft kostengünstig. Typisch: ca. 50-200 € Gebühren für ein Einfamilienhaus, wenn nur eine einfache Abfrage erfolgt (teils sogar kostenlos, falls nur mündliche Beratung).
- Förmliche Bauvoranfrage (Bauvorbescheid): Hier wird ein verbindlicher Bescheid erteilt. Die Gebühren betragen in Sachsen-Anhalt bis zu 1 % der voraussichtlichen Baukosten bzw. etwa 40-60 % der normalen Baugenehmigungsgebühr. Für ein Einfamilienhaus im Innenbereich bedeutet das mindestens rund 400 € Gebühr. Bei größeren Bauvorhaben (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe) können mehrere tausend Euro fällig werden - üblich sind etwa bis zu ~5.000 € bei umfangreichen Projekten. Beauftragt man einen Architekten, um den Vorbescheidsantrag aufzubereiten, käme dessen Honorar noch hinzu.
- Planungsrecht-Check durch Fachanwalt oder Gutachter: Mitunter lassen Käufer vorab privat prüfen, ob z. B. ein gewünschter Haustyp genehmigungsfähig wäre. Solche Beratungsleistungen sind freiverhandelt; grob kann man hier einige hundert Euro ansetzen, falls beispielsweise ein Architekt einen Blick auf den Bebauungsplan wirft. Offizielle Gebühren fallen dafür aber nicht an, solange kein Antrag bei der Behörde gestellt wird.
In den Regionen Halle (Saale), Burgenlandkreis, Saalekreis und Mansfeld-Südharz sollten Käufer beim Grundstückserwerb zusätzlich zum Kaufpreis etwa 10-15 % des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen. Darin enthalten sind die 5 % Grunderwerbsteuer, ca. 1.5 % Notar+Grundbuch, ggf. ~3.5 % Makler (falls angefallen), sowie je nach Situation einige weitere Posten (Vermessung, Erschließung, Gutachten, Behördengebühren). Die tatsächlichen Beträge variieren je nach Grundstück und Einzelfall - die obigen Werte geben aber einen regionalen Durchschnitt bzw. typische Spannen für Sachsen-Anhalt an, gestützt auf offizielle Quellen und Fachportale.
