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Erschließung von Grundstücken in Sachsen-Anhalt - Ratgeber für Bauherren
Ein eigenes Haus auf eigenem Grund zu bauen, erfordert weit mehr als den Erwerb des Grundstücks. Besonders wichtig ist die Erschließung: Erst wenn Ihr Baugrundstück an alle nötigen Versorgungsnetze und an eine öffentliche Straße angebunden ist, dürfen Sie überhaupt bauen. In Sachsen-Anhalt und speziell in den Regionen Burgenlandkreis, Halle (Saale), Saalekreis und Mansfeld-Südharz - gibt es teils erhebliche Unterschiede bei Ablauf, Zuständigkeiten und Kosten der Grundstückserschließung. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, was „voll erschlossen“, „teilerschlossen“ oder „nicht erschlossen“ bedeutet, welche Anschlüsse Sie brauchen, wie die Erschließung abläuft, wer wofür zuständig ist und mit welchen typischen Kosten Sie in Stadt und Land rechnen müssen. Außerdem beleuchten wir regionale Fallbeispiele - also typische Probleme bei der Erschließung und wie Bauherren sie lösen können.
Ziel ist ein praxisorientierter Überblick für Bauinteressierte, die in Sachsen-Anhalt ein Grundstück kaufen oder besitzen und nun wissen möchten, was bei der Erschließung auf sie zukommt. Dabei legen wir besonderen Wert auf sachliche, lösungsorientierte Informationen mit lokalem Bezug - etwa von Stadtwerken, Bauämtern und Zweckverbänden in den genannten Regionen.
Was bedeutet „voll erschlossen“, „teilerschlossen“ oder „nicht erschlossen“?
Bevor ein Grundstück bebaut werden kann, muss die Erschließung abgeschlossen sein. Allerdings ist erschlossen nicht gleich vollerschlossen. Man unterscheidet drei Zustände:
- Voll erschlossen: Das Grundstück hat Anschluss an das Stromnetz, Trinkwassernetz, Abwassernetz und ist über eine angelegte Straße erreichbar. Mit anderen Worten: Alle nötigen Ver- und Entsorgungsleitungen liegen an der Grundstücksgrenze, und es gibt eine öffentliche Zufahrt. Nur voll erschlossene Grundstücke bekommen eine Baugenehmigung. Ausnahme: Fehlt allein der Kanalanschluss in sehr ländlicher Lage, kann eventuell eine eigene Kleinkläranlage oder Abwassergrube zulässiger Ersatz sein. Anschlüsse an Telekommunikations-, Gas- oder Fernwärmenetze sind nicht zwingend Teil der öffentlichen Erschließung - hier muss der Eigentümer bei Bedarf selbst für den Anschluss sorgen.
- Teil erschlossen: Es sind bereits einige, aber nicht alle wichtigen Anschlüsse vorhanden. Häufig bedeutet das: Das Grundstück liegt an einer Straße (Straßenanschluss ist gegeben), und vielleicht liegen Strom oder Wasser schon bis ans Grundstück. Andere Versorgungen fehlen jedoch noch - z.B. kein Abwasserkanal oder keine Stromleitung vorhanden. Bei einem teilerschlossenen Grundstück müssen Sie also mit zusätzlichen Erschließungskosten rechnen, um die fehlenden Anschlüsse herstellen zu lassen.
- Nicht erschlossen: Weder Versorgungsleitungen noch eine Anbindung ans Straßennetz sind vorhanden. Solche Grundstücke werden - falls die Gemeinde grundsätzlich eine spätere Bebauung in Aussicht stellt - auch als Rohbauland bezeichnet. Hier stehen Bauherren vor der größten Herausforderung, da praktisch die gesamte Erschließungsinfrastruktur neu geschaffen werden muss. Bis dahin ist keine Baugenehmigung möglich.
Fazit in Kürze: Voll erschlossen = alle wesentlichen Anschlüsse und Straße vorhanden. Teilerschlossen = einige Anschlüsse vorhanden, andere fehlen (Nachrüsten erforderlich). Nicht erschlossen = keinerlei Erschließung vorhanden (Bauen erst nach vollständiger Erschließung möglich). Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte immer geklärt sein, welcher Erschließungszustand vorliegt und welche Kosten ggf. noch anfallen, um eine Vollerschließung herzustellen. Der Erschließungsgrad spiegelt sich übrigens oft im Kaufpreis wider: Ein voll erschlossenes Grundstück ist teurer als ein vergleichbares teil- oder nicht erschlossenes. In Bodenrichtwert-Tabellen findet man z.B. den Vermerk „ebf“ (erschließungsbeitragsfrei) für voll erschlossene und „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig) für noch zu erschließende Grundstücke.
Welche Anschlüsse sind erforderlich?
Für eine baureife Erschließung müssen verschiedene Anschlüsse und Versorgungsleitungen bis an Ihr Grundstück herangeführt werden. In Sachsen-Anhalt sind dies insbesondere:
- Strom: Anschluss an das öffentliche Stromnetz. Ohne Elektrizität ist ein modernes Haus nicht nutzbar. In Städten wie Halle betreibt z.B. die Energieversorgung Halle Netz GmbH das Stromverteilnetz, im Umland oft der regionale Netzbetreiber (z.B. MITNETZ Strom im Süden Sachsen-Anhalts). Ein Standard-Hausanschluss im Niederspannungsnetz reicht für ein Einfamilienhaus. Tipp: Viele Versorger bieten einen Mehrsparten-Hausanschluss an, bei dem Strom, Telekom und ggf. Gas durch eine gemeinsame Hauseinführung gelegt werden - das spart Platz und Koordinationsaufwand.
- Trinkwasser: Anschluss an das Wasserversorgungsnetz. Zuständig sind hier entweder städtische Wasserwerke oder regionale Wasserzweckverbände. In Halle (Saale) übernimmt dies z.B. die Hallesche Wasser und Stadtwirtschaft GmbH (HWS), im Saalekreis und Burgenlandkreis oft die MIDEWA oder kommunale Zweckverbände. Ohne Trinkwasseranschluss wird keine Baugenehmigung erteilt. Für die Bauphase kann ein Bauwasseranschluss gestellt werden, der provisorisch Wasser liefert, bis der endgültige Hausanschluss installiert ist (dies kostet in etwa 500 € Aufpreis). Wichtig: Bei längeren Anschlussleitungen (>15 m auf privatem Grund) kann der Versorger einen Wasserzählerschacht an der Grundstücksgrenze verlangen, um die Leitungslänge zu begrenzen.
- Abwasser: Anschluss an das zentrale Abwassernetz (Kanalisation) für Schmutzwasser, und ggf. ein Regenwasseranschluss oder Versickerungsmöglichkeit für Niederschlag. Ist kein Kanal in zumutbarer Nähe vorhanden, muss eine Kleinkläranlage oder abflusslose Sammelgrube gebaut werden. In ländlichen Gebieten Sachsen-Anhalts gibt es tatsächlich Orte ohne zentrale Kläranlage. Beispiel: Im westlichen Mansfeld-Südharz betreibt der Wasserverband Südharz zwar ein umfangreiches Kanalnetz, jedoch sind manche Ortsteile (noch) nicht angeschlossen. Dort wird entweder eine biologische Kleinkläranlage errichtet oder der Abwasserverband sammelt Fäkaliengruben regelmäßig aus. Die Betriebskosten darf man nicht vergessen: Im Wasserverband Südharz zahlen Kleinkläranlagen-Besitzer z.B. ~46,85 € pro m³ für die Entsorgung von Fäkalschlamm. Tipp: Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde oder dem Abwasserzweckverband, ob ein Anschlusszwang besteht und ob Ihr Bauort zentral entsorgt wird. Falls ja, ist ein Kanalhausanschluss Pflicht; falls nein, müssen Sie eigenständig für eine zugelassene Abwasserlösung sorgen.
- Telekommunikation/Internet: Anschluss ans Telefonnetz bzw. schnelle Internetanbindung. Hierfür ist typischerweise die Deutsche Telekom oder alternative Anbieter zuständig. In Neubaugebieten wird heute oft Glasfaser bis ins Haus (FTTH) gelegt - in Halle (Saale) teils durch die Telekom, im Saalekreis z.B. durch Deutsche Glasfaser oder kommunale Ausbauprojekte. Einen Telefon/Internet-Hausanschluss müssen Bauherren meist aktiv bei einem Anbieter beauftragen; die Kosten liegen erfahrungsgemäß bei etwa 500-1.500 € (je nach Leitungslänge). Wenn im Gebiet (noch) kein Breitband verfügbar ist, müssen ggf. Übergangslösungen wie LTE-/5G-Funkinternet genutzt werden, bis der Ausbau erfolgt.
- Gas (optional): Anschluss ans Erdgasnetz, falls gewünscht und verfügbar. In vielen ländlichen Regionen ist kein Erdgasnetz vorhanden. In Städten (z.B. Halle) oder größeren Orten im Saalekreis und Burgenlandkreis gibt es oft ein Gasnetz, betrieben z.B. von Stadtwerken (Halle: EVH) oder von überregionalen Versorgern (z.B. Mitgas). Ein Gas-Hausanschluss kostet, falls vorhanden, etwa 1.500-2.500 €. Bei Nicht-Verfügbarkeit greifen Bauherren meist auf Alternativen wie Flüssiggas (mit Tank) oder rein elektrische Heizsysteme (Wärmepumpe) zurück. Hinweis: Gas gehört nicht zu den zwingenden Erschließungsleitungen - Sie müssen also selbst entscheiden, ob Sie Gas benötigen und den Anschluss gegen Gebühr bestellen.
Zusätzlich zu den genannten Hauptsparten kann im Einzelfall noch Fernwärme eine Rolle spielen (in Halle-Stadtteilen wird Fernwärme angeboten, was aber einen eigenen Anschluss voraussetzt) oder andere Medien. Doch die oben genannten Anschlüsse - Strom, Wasser, Abwasser, Telekom und ggf. Gas - sind die üblichen Erschließungskomponenten für ein Baugrundstück.
Ablauf der Erschließung: Von Antrag bis Anschlusspunkt
Der Prozess der Grundstückserschließung läuft typischerweise in mehreren Schritten ab. Viele Maßnahmen können parallel oder koordiniert erfolgen, doch einige Grundreihenfolgen sollten Bauherren kennen:
Zu Beginn sollte geprüft werden, welche Anschlüsse bereits vorhanden sind und was noch hergestellt werden muss. Im Bebauungsplan oder bei der Gemeinde erfahren Sie, ob Ihr Grundstück im Baugebiet bereits erschlossen ist oder nicht. Falls nicht, muss meist zuerst die öffentliche Erschließung erfolgen (dazu mehr im nächsten Abschnitt Zuständigkeiten). Wichtig für die Baugenehmigung: In den Bauantragsunterlagen muss oft ein Nachweis der Erschließung vorgelegt werden (z.B. eine Bestätigung, dass Trinkwasser und Löschwasser gesichert sind, und dass Abwasser entsorgt werden kann). In Halle (Saale) gibt es dafür eine Bauvoranfrage beim Wasser/Abwasser-Betrieb: Schon vor der eigentlichen Antragstellung kann man sich vom Versorger bestätigen lassen, dass Anschlüsse grundsätzlich möglich sind. In ländlichen Kreisen wird im Baugenehmigungsverfahren das zuständige Bauordnungsamt automatisch die Stellungnahmen der Versorger einholen. Beispiel: Im Burgenlandkreis prüft das Bauordnungsamt vor Erteilung der Baugenehmigung die Ver- und Entsorgung Ihres Bauvorhabens. Sie sollten also frühzeitig mit den Versorgern Kontakt aufnehmen.
Sobald klar ist, was benötigt wird, stellen Sie Anschlussanträge bei den jeweiligen Stellen. In Halle geht das komfortabel über die Stadtwerke-Gruppe: Es gibt online Formulare für Trinkwasser/Abwasser und Strom/Gas (Netz Halle) sowie einen Anschlusskostenrechner. Im Saalekreis, Mansfeld-Südharz oder Burgenlandkreis müssen Bauherren je nach Ort einzeln auf die Versorger zugehen: z.B. Antrag an den Wasserzweckverband (z.B. WAZV Saalkreis oder Wasserverband Südharz) für Trinkwasser und Abwasser, Antrag an den Stromnetzbetreiber (MITNETZ Strom hat ein Online-Portal für Hausanschlüsse) und Kontaktaufnahme mit Telekom für Telefon/Internet. Wichtig ist, dies rechtzeitig zu tun. Versorger empfehlen in der Regel, spätestens etwa 8 Wochen vor dem gewünschten Anschlusstermin den Antrag zu stellen. In manchen Fällen dauert es sogar länger, etwa wenn Tiefbauarbeiten auf öffentlichem Grund genehmigt werden müssen.
Nach dem Antrag folgt meist ein Vor-Ort-Termin mit dem Versorger oder dessen Vertragsfirma, um die Details zu besprechen (Trassenführung, Hauseinführung, Lage des Anschlussschachts etc.). Daraufhin erhalten Sie ein Angebot bzw. eine Kostenaufstellung für den Anschluss. Beispielsweise teilt MIDEWA nach Antragstellung die voraussichtlichen Anschlusskosten mit - erst wenn Sie diese schriftlich akzeptieren, wird der Auftrag erteilt. Dieser Schritt ist wichtig, um Überraschungen zu vermeiden. Das Angebot umfasst in der Regel einen Pauschalbetrag für eine bestimmte Basislänge plus eventuelle Zuschläge (siehe Abschnitt Kosten).
Nun koordinieren Sie die Terminplanung. Oft übernimmt ein Tiefbaufachbetrieb im Auftrag des Versorgers die Arbeiten auf öffentlichem Grund (Straße, Gehweg) bis zur Grundstücksgrenze. Innerhalb Ihres Grundstücks können Sie entscheiden, ob Sie Eigenleistungen erbringen (z.B. Graben ausheben) um Kosten zu sparen, oder ob alles vom Versorger erledigt wird. Viele Versorger gestatten Eigenleistung auf Privatgrund - z.B. Graben und Erdarbeiten selbst machen - wodurch die Rechnung geringer ausfällt. Auf öffentlichem Grund (bis Grundstücksgrenze) dürfen Sie in der Regel nicht selbst graben, das übernimmt der Netzbetreiber, der auch für die Wiederherstellung der Oberfläche sorgt. Während der Bauphase brauchen Sie oft Baustrom und Bauwasser: Dafür richten Strom- und Wasserversorger provisorische Anschlüsse ein (gegen Gebühr, oft pauschal), oder es werden Nachbaranschlüsse mitbenutzt. Diese Baustellenversorgung wird später zurückgebaut, sobald der normale Hausanschluss in Betrieb geht.
Sind die Leitungen gelegt, werden die Anschlüsse in Ihrem Haus installiert (Hausanschlussraum im Keller oder Hausanschlusskasten an der Wand). Jetzt erfolgt die Inbetriebnahme: Der Wasserzähler wird gesetzt, der Stromanschluss wird vom Elektriker und Netzbetreiber gemeinsam angeschlossen, Telefon/Internet werden durch den Anbieter freigeschaltet. In Halle verläuft z.B. die Trinkwasser-Inbetriebnahme offiziell über HWS, kostet rund 150 € (inkl. Desinfektionsspülung etc.), während Abwasser in vielen Fällen automatisch „angeschlossen“ ist, sobald Sie einleiten (hier gibt es eher einen Abwasserbeitrag statt Anschlussgebühr, siehe Kosten). Nach Fertigmeldung aller Anschlüsse ist Ihr Haus nun voll versorgt.
Parallel zu den Hausanschlussarbeiten oder danach kann es sein, dass die Kommune einen Erschließungsbeitrag erhebt. Dies betrifft vor allem neue Baugebiete oder Straßenerschließungen. Die Gemeinde hat bis zu vier Jahre nach Fertigstellung der Erschließungsanlagen Zeit, einen Bescheid zu schicken. Dieser Beitrag deckt meist die Straßen, Gehwege, Beleuchtung und öffentlichen Leitungen und wird anteilig auf die Anlieger umgelegt (bis max. 90% der Kosten auf Eigentümer, gesetzlich nach BauGB). Mehr dazu im Abschnitt Kosten. Als Bauherr müssen Sie den Bescheid innerhalb der angegebenen Frist bezahlen - oft innerhalb eines Monats. Damit sind die formalen Erschließungsarbeiten abgeschlossen.
Zuständigkeiten: Wer macht was bei der Erschließung?
Die Verantwortung für die Erschließung teilen sich öffentliche Hand, Versorgungsunternehmen und Grundstückseigentümer. Grundsätzlich gilt: Die öffentliche Erschließung sorgt für die Infrastruktur bis zur Grundstücksgrenze, die private Erschließung für alles auf dem Grundstück ab der Grenze bis ins Haus. Hier die wichtigsten Aufgaben im Überblick:
- Gemeinde/Kommune: Sie ist zuständig für die öffentliche Erschließung. Dazu zählt insbesondere der Bau von Straßen, Gehwegen, Straßenbeleuchtung, evtl. Lärmschutzanlagen und Grünanlagen im Neubaugebiet. Außerdem sorgt die Kommune (oft über beauftragte Zweckverbände oder Stadtwerke) dafür, dass die Hauptleitungen für Wasser, Abwasser, Strom etc. in die Straße gelegt werden. Einfach gesagt: Die Gemeinde bringt die Versorgungsleitungen bis ans Grundstück. Die Kosten wälzt sie größtenteils als Erschließungsbeiträge auf die Grundstückseigentümer um (üblich sind 90% Eigentümer, 10% Gemeinde). In bereits bestehenden Siedlungen ist die öffentliche Erschließung oft längst erfolgt; bei einem neuen Baugebiet übernimmt meist die Stadt oder ein Entwickler die Vorfinanzierung und später kommt der Beitrag für Eigentümer. Wichtig: Die Gemeinde erlässt auch Satzungen (Erschließungsbeitragssatzung, Anschlusszwang etc.) und genehmigt die Bauvorhaben nur, wenn Erschließung gesichert ist. Beispiel Halle (Saale): Die Stadt hat eine Erschließungsbeitragssatzung und verschickt Bescheide nach Abschluss der Straßenbauarbeiten. Beispiel ländlicher Raum: In kleineren Gemeinden übernehmen oft Zweckverbände für Wasser/Abwasser einen Großteil der technischen Erschließung, aber die Gemeinde bleibt Auftraggeber für Straßen etc.
- Versorgungsunternehmen (Stadtwerke/Zweckverbände): Die jeweiligen Netzbetreiber für Strom, Gas, Wasser, Abwasser und Telekommunikation sind für die fachgerechte Herstellung der Anschlüsse zuständig. Ihre Zuständigkeit überschneidet sich teils mit der öffentlichen Hand: Häufig bauen sie im Auftrag der Kommune die Leitungen im Straßenraum (öffentliche Erschließung) und schließen dann im Auftrag des Kunden das einzelne Grundstück an (private Erschließung bis ins Haus). So entsteht manchmal Verwirrung, wer „verlegt die Leitung bis zum Grundstück“. Grundsätzlich kann man sagen: Der Wasser-/Abwasserzweckverband oder die Stadtwerke haben das Monopol auf den Anschluss an ihr Netz - d.h. sie legen die letzten Meter vom Hauptrohr in der Straße bis zur Grundstücksgrenze (Hausanschlussleitung) und stellen den Hausanschluss her. Der Eigentümer kann dies nicht völlig frei an irgendeinen Handwerker vergeben, sondern muss den offiziellen Netzanschluss beantragen. Allerdings darf der Kunde einige Arbeiten in Eigenregie durchführen (z.B. Graben auf Privatgrund, Mauerdurchbruch vorbereiten), damit der Versorger nur noch das Rohr reinlegt. Der Versorger ist auch dafür verantwortlich, dass die Installation den technischen Normen entspricht und später betrieben wird. Nach Fertigstellung gehen die Anschlussleitungen bis zum Wasserzähler bzw. bis zum Stromzähler meist ins Eigentum des Versorgers über - Wartung und Reparatur obliegen dann wieder ihm. Telekommunikationsanbieter haben ebenfalls klare Zuständigkeiten: Die Telekom legt beispielsweise das Kabel bis ins Haus und installiert die TAE-Dose, alles weitere interne Netz macht der Kunde selbst oder ein Elektriker.
- Bauherren/Grundstückseigentümer: Ihre Aufgabe ist es, die Erschließung zu beantragen, zu koordinieren und zu bezahlen. Sie müssen sich um alle notwendigen Anmeldungen kümmern (ggf. mit Hilfe eines Architekten oder Bauträgers). Außerdem stellen sie die benötigten Unterlagen bereit (Lageplan, Grundbuchauszug etc. für die Anschlussanträge). Auf dem eigenen Grundstück obliegt es dem Bauherren, den Anschlussraum bereitzustellen (Hausanschlussraum im Keller oder Hauswand mit Mehrsparten-Einführung). Eventuell müssen sie einen Wasserzählerschacht auf dem Grundstück bauen lassen, falls das Gebäude weit von der Straße steht. Auch die Absicherung der Baugrube und die Zugänglichkeit zum Zeitpunkt der Anschlussarbeiten sind Verantwortung des Eigentümers - d.h. das Gelände muss so vorbereitet sein, dass Leitungen gelegt werden können (z.B. Baugrube nicht im Weg, kein Baum auf der Trasse). Der Eigentümer kann entscheiden, ob er Eigenleistungen einbringt, um Kosten zu sparen: Beispielsweise selbst den Graben auf eigenem Grund ausheben oder den Mauerdurchbruch für die Leitung erstellen. Dadurch reduzieren sich die berechneten Anschlusskosten, denn der Versorger zieht bestimmte Posten dann ab (bei HWS Halle z.B. rund 140 € weniger pro Meter auf Privatgrund, wenn man selbst gräbt). Insgesamt trägt der Bauherr finanziell den Löwenanteil der Erschließung - entweder direkt über Hausanschlussgebühren oder indirekt über die Erschließungsbeiträge an die Gemeinde. Zu den Pflichten gehört schließlich auch, Anschlussbeiträge fristgerecht zu zahlen und die Erschließungseinrichtungen bestimmungsgemäß zu nutzen (z.B. kein Regenwasser in Schmutzwasserkanal leiten usw., da sonst Auflagen drohen).
Zusammengefasst: Die Kommune kümmert sich um Straßen und Leitung bis ans Grundstück, die Versorger um die fachgerechte Leitungsverlegung und Anschlüsse, und der Bauherr um Antrag, Mithilfe und Bezahlung. Gute Abstimmung zwischen allen Beteiligten ist wichtig, damit es keine Verzögerungen gibt. Im Idealfall bieten Gemeinden einen „Bauherrenservice“ an, der die Kontakte bündelt - z.B. haben die Stadtwerke Weißenfels ein Online-Portal für alle Sparten. In weniger zentralen Regionen müssen Bauherren diese Koordination oft selbst übernehmen.
Typische Kosten der Erschließung in den vier Regionen
Erschließungskosten können je nach Region und Grundstück stark variieren. In Sachsen-Anhalt liegen die Durchschnittswerte für ein Einfamilienhaus jedoch häufig in einem ähnlichen Rahmen. Im Folgenden geben wir einen Überblick über typische Kosten und greifen dabei - wo möglich - konkrete Werte aus Burgenlandkreis, Halle, Saalekreis und Mansfeld-Südharz auf.
Erschließungsbeiträge der Kommune (Straße etc.): Diese einmaligen Beiträge sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch. Sie richten sich nach den tatsächlich entstandenen Baukosten für Straßenbau, Gehwege, Beleuchtung, Kanal- und Wasserleitungsbau im Neubaugebiet. Gesetzlich dürfen höchstens 90 % dieser Kosten auf die Eigentümer umgelegt werden. In der Praxis werden oft zwischen 65 % und 90 % angesetzt. Beispiel: In einer Gemeinde im Saalekreis wurden für ein Neubaugebiet die Erschließungskosten von der Gemeinde mit 70 € pro Quadratmeter Grundstück veranschlagt - wovon 90% den Anliegern berechnet wurden, also 63 €/m². Bei einem 600 m² Grundstück ergäbe das ~37.800 € Erschließungsbeitrag. Allerdings war in diesem Betrag schon alles enthalten (Straße, Leitungen bis Grundgrenze). In Halle (Saale) wird der Erschließungsbeitrag oft pro Frontmeter oder Grundstücksfläche ermittelt und kann bei einem normalen städtischen Bauplatz im einstelligen Tausenderbereich liegen (exakte Zahlen hängen von der Satzung und Maßnahme ab). Wichtig: Diese Beiträge fallen meist nur bei Neubaugebieten oder erstmaliger Straßenherstellung an. Wer in einer bestehenden Straße baut, zahlt entweder nichts (wenn schon erschließungsbeitragsfrei erschlossen) oder nur einen Kostenersatz für Hausanschlüsse.
Hausanschlusskosten Strom: Für den Stromhausanschluss können Sie mit etwa 2.000 bis 3.000 € rechnen. In Halle (Saale) bietet der Netzbetreiber pauschale Preise an. Beispielsweise nennt Verivox für ostdeutsche Regionen 2-3 Tsd. € als übliche Spanne. Oft ist eine bestimmte Kabellänge (z.B. 10-15 m) im Grundpreis enthalten, zusätzliche Meter kosten extra. Beispiel Halle: Der Anschlusskostenrechner der Stadtwerke Halle rechnet für Strom (Hausanschluss in Niederspannung) pauschal ca. 2.100 € (netto) inkl. 10 m Kabel; jeder weitere Meter kostet ~50-100 € zusätzlich (fiktive Annahme, da Halle konkrete Preisblätter nur intern bereitstellt). Im Umland übernimmt MITNETZ Strom solche Anschlüsse: dort können ähnliche Beträge anfallen, evtl. mit einem Baukostenzuschuss falls das Netz erst erweitert werden muss. Ein Baukostenzuschuss ist ein Betrag, den der Netzbetreiber verlangt, wenn ein neues Baugebiet oder eine weit entfernte Lage zusätzlichen Trafostationen- oder Leitungsbau erfordert. Dieser kann mehrere tausend Euro betragen, kommt aber nur in Sonderfällen (extrem abgelegene Grundstücke) vor.
Hausanschlusskosten Trinkwasser: Die Kosten für einen Wasseranschluss schwanken je nach Versorger. Verivox gibt 2.000 bis 5.000 € an - je nachdem, wie weit das Haus vom nächstgelegenen Wasserrohr entfernt ist. Konkrete lokale Beispiele: In Halle (Saale) beträgt der Grundpreis für einen Trinkwasser-Neuanschluss bis DN50 inklusive 5 m Leitung 5.386,41 € (netto). Jeder weitere Meter über 5 m hinaus kostet 284,55 € (netto) zusätzlich. Allerdings können Bauherren in Halle auf privatem Grund Eigenleistung erbringen: gräbt man den Graben selbst, erhält man pro Meter ca. 140,88 € gutgeschrieben. Nehmen wir an, das Haus liegt 10 m von der Straße: Die ersten 5 m sind im Grundpreis, die weiteren 5 m kosten 5 × 284,55 = 1.422,75 €. Zusammen rund 6.809 € netto, also ca. 7.285 € brutto. Wenn Sie die 5 m auf Ihrem Grundstück selbst graben, reduziert sich die Summe um 5 × 140,88 = 704,40 €, auf etwa 6.580 € brutto. - In Mansfeld-Südharz (Bereich Wasserverband Südharz) werden Wasseranschlüsse nach Metern abgerechnet: 198,73 € pro Meter (netto) kommen als Einheitspreis zur Anwendung. Hier ist allerdings unklar, ob ein Grundbetrag vorgesehen ist; vermutlich ja, etwa vergleichbar Halle ~3.000-4.000 € plus Meterpreis. Angenommen 10 m Leitung nötig, wären das ~1.987 € plus Grundpauschale - der Wasserverband Südharz hat kürzlich die Gebühren erhöht, was für Bauherren höhere Kosten bedeutet. In Saalekreis/Burgenlandkreis sind vielfach die MIDEWA oder kommunale Verbände zuständig. MIDEWA bietet ebenfalls Pauschalen: Dort ist oft 15 m Leitung im Grundbetrag enthalten. Überschreitet die Leitung diese Länge, kostet jeder weitere Meter extra. Auch Oberflächen-Wiederherstellung ist ein Posten. Ein konkreter Richtwert: MIDEWA könnte z.B. ~3.500 € Grundbetrag bis 15 m verlangen; jenseits davon vielleicht ~200 €/m. Diese Werte ergeben sich aus Erfahrungsberichten; genaue Preisblätter sind in den „Allgemeinen Preisregelungen“ des Versorgers zu finden.
Hausanschlusskosten Abwasser: Interessanterweise wird der Abwasserhausanschluss unterschiedlich berechnet. In vielen Städten (so offenbar auch in Halle) ist der erste Schmutzwasseranschluss ans Grundstück gebührenfrei, weil die Kosten über Beiträge abgedeckt sind. HWS Halle schreibt: „Der erste Abwasser-Anschluss für ein Grundstück ist in der Regel kostenlos“. Das heißt, wenn Ihr Grundstück noch nie am Abwassernetz war, übernimmt HWS die Leitung bis zur Grundstücksgrenze ohne separate Anschlussgebühr - finanziert durch den Abwasserbeitrag, den jeder Neubau zahlen muss (oft als Kosten pro m² Geschossfläche oder ähnliches in der Abwassersatzung festgelegt). Demgegenüber verlangt z.B. der Wasserverband Südharz sehr wohl eine Anschlussgebühr: 401,00 € pro Meter Grundstücksanschlusskanal (netto). Für 10 m wären dies ~4.010 € netto (~4.410 € brutto). Hier gilt ebenfalls die Straßenmittefiktion - man rechnet ab Straßenmitte, was den Meteransatz etwas erhöht, aber es soll verhindern, dass unterschiedliche Straßenseiten ungleich zahlen. Im Saalekreis und Burgenlandkreis variieren die Regelungen: Manche Zweckverbände verlangen einen Abwasserbeitrag nach Grundstücks- und Geschossfläche (z.B. Zweckverband Weißeritz - fiktives Bsp.), andere eine Anschlusskostenpauschale plus Meterpreis. Angenommen im WAZV Saalkreis gilt eine ähnliche Satzung wie im Südharz, könnte der Meterpreis fürs Schmutzwasser bei ~300-400 € liegen. Hier lohnt es sich, in die Gebührensatzung der Gemeinde zu schauen. Regenwasserleitungen (für Dachentwässerung) werden oft getrennt behandelt; manchmal muss der Bauherr eine Versickerung auf dem Grundstück anlegen, wenn kein Regenwasserkanal vorhanden ist.
Kosten für Telekommunikation (Telefon/Internet): Wie erwähnt, ca. 1.000 € als grober Wert. Die Deutsche Telekom berechnet einen Baukostenzuschuss für den Anschluss, typischerweise um 799 € inkl. 30 m Leitung auf öffentlichem Grund (Beispiel aus anderen Bundesländern). In den genannten Regionen Sachsen-Anhalts hängen die Kosten vom Ausbauprojekt ab: In geförderten Glasfaser-Ausbaugebieten ist der Anschluss oft kostenlos, wenn man rechtzeitig einen Vertrag abschließt, da die Förderung die Hausanschlüsse abdeckt. So erhalten viele Gemeinden im Saalekreis Glasfaser bis 2025/26 ohne Anschlussgebühr. Außerhalb solcher Projekte muss der Bauherr den Anschluss direkt bei Telekom oder einem Anbieter wie Deutsche Glasfaser beauftragen - oft im Rahmen eines Tarifs. Summiert man Telefon mit Kabelfernsehen (falls separates TV-Kabelnetz vorhanden), bleiben die Telekommunikationskosten jedoch die kleinsten Posten im Erschließungsbudget.
Stadt vs. Land: Unterschiede in Anschlussdichte und Herausforderungen
Die vier betrachteten Regionen bieten ein anschauliches Spektrum vom urbanen Zentrum bis zur ländlichen Peripherie. Halle (Saale) als Großstadt hat eine sehr hohe Anschlussdichte - praktisch jedes Grundstück innerhalb des Stadtgebiets liegt an sämtlichen Netzen (Strom, Wasser, Abwasser, Telekom, oft Gas und Fernwärme). Die Herausforderungen hier sind eher organisatorisch: Viele Bauherren, viele Anträge, aber dafür professionelle Stadtwerke mit Online-Services, festgelegten Pauschalpreisen und meist kurzer Distanz zu den Hauptleitungen. Ein Vorteil in der Stadt: Straßen werden oft nur kurz aufgegraben, Anschlüsse sind in dicht bebauten Gebieten manchmal gemeinschaftlich (Mehrspartenanschluss für mehrere Reihenhäuser) realisierbar. Zudem gibt es oft Alternativen: Ist kein Gas erwünscht, nutzt man Fernwärme; Internet kommt in vielen Stadtteilen mittlerweile per Glasfaser von verschiedenen Anbietern.
Im Umland und auf dem Land - etwa im Saalekreis oder Mansfeld-Südharz - sind die Entfernungen größer und die Netzdichte geringer. Hier einige markante Unterschiede und Herausforderungen:
- Längere Leitungen: In Dörfern liegen die Häuser teilweise weiter von der nächsten Versorgungsleitung entfernt. Beispiel: Ein Neubau am Ortsrand von Sangerhausen (Mansfeld-Südharz) hatte 25 m Abstand zur nächsten Wasserleitung; der Wasserverband Südharz berechnete dafür ~5.000 € allein für die Hausanschlussleitung (25 m × 198,73 € + MwSt). In der Stadt Halle wären es vielleicht nur 5-10 m gewesen. Längere Leitungen bedeuten auch mehr Erdarbeiten und ggf. größerer Zeitaufwand bis alles liegt.
- Teilweise fehlende Netze: In ländlichen Gemeinden gibt es Orte ohne Gasnetz - hier fällt Gas als Erschließung einfach weg (was auch Kosten spart, aber der Bauherr muss mit Heizöl, Flüssiggas oder Wärmepumpe planen). Schwieriger ist es, wenn kein Abwassernetz vorhanden ist: Dann muss der Bauherr eine vollbiologische Kleinkläranlage bauen lassen (Kosten oft 6.000-10.000 € plus laufende Wartung) und die Gemeinde muss trotzdem den Fäkalschlamm entsorgen. In manchen hügeligen Regionen Mansfeld-Südharz war der Kanalbau aufgrund der Topografie teuer, weswegen einzelne Weiler bis heute dezentral entsorgen. Das erfordert vom Bauherrn zusätzliche Behördengänge: eine Genehmigung nach Wasserrecht für die Kleinkläranlage und regelmäßige Kontrolle.
- Internet/Breitband: Während Halle flächendeckend schnelles Internet hat (Kabel, VDSL, teils Glasfaser), sind ländliche Ortsteile teils noch unterversorgt. Allerdings laufen aktuell (Stand 2025) viele Förderprogramme: Im Saalekreis sollen bis Ende 2025 rund 50% der Haushalte Glasfaser am Haus haben. Das heißt für einen Bauherren auf dem Land: Eventuell zunächst mit LTE/5G überbrücken, bis der Glasfaser-Ausbau abgeschlossen ist. Oder man schließt sich mit Nachbarn zusammen, um einen Anbieter zum Ausbau zu bewegen. In einem Fall in Teutschenthal (Saalekreis) tat sich eine Neubausiedlung zusammen und konnte so einen schnelleren Glasfaserausbau erreichen. Generell gilt: Auf dem Land sollte man das Thema Telekommunikation nicht vergessen und frühzeitig klären, da Anbieter längere Vorlaufzeiten haben.
- Koordination der Akteure: In der Großstadt sind die Stadtwerke oft zentraler Ansprechpartner (z.B. Halle mit SWH-Gruppe für Strom, Wasser, ÖPNV etc.). Auf dem Land hat man es mit mehreren eigenständigen Stellen zu tun: z.B. Strom = MITNETZ (überregional), Wasser = kommunaler Zweckverband, Telekom = nationaler Konzern, Abwasser = anderer Zweckverband. Diese arbeiten nicht unbedingt Hand in Hand, sodass der Bauherr hier als Projektmanager agieren muss. Das kann bedeuten, verschiedenen Tiefbaukolonnen zeitlich aufeinander abzustimmen, damit nicht die Straße zigmal aufgegraben wird. Manche Landkreise versuchen hier zu unterstützen: Im Burgenlandkreis gibt es z.B. Bauherrenberatungen, die Tipps geben, wann wer kommen sollte - aber die Abstimmung liegt letztlich beim Eigentümer.
- Kostenunterschiede: Ländliche Gemeinden haben teils geringere Löhne und Kosten, was paradox klingt - jedoch die Kosten pro Meter Leitung können auf dem Land durchaus höher sein als in der Stadt, weil weniger Kunden pro Netzabschnitt vorhanden sind. Ein Beispiel: Die Abwasseranschluss-Meterpreise im Wasserverband Südharz (401 €/m) sind höher als das, was in einer Großstadt pro Meter kalkuliert würde, weil im ländlichen Gebiet die Fixkosten auf wenige Neuanschlüsse umgelegt werden müssen. Umgekehrt sind kommunale Beiträge auf dem Land manchmal günstiger, etwa weil das Land Sachsen-Anhalt den ländlichen Raum fördert (es gibt Förderprogramme für Wasser/Abwasser-Bau). Im Saalekreis wurden z.B. einige Trinkwasser-Ringleitungen mit Landesmitteln mitfinanziert, was die Gebühren dämpft.
Insgesamt lässt sich sagen: Stadtbauherren profitieren von vorhandener Infrastruktur und klar geregelten Abläufen, während Landbauherren flexibler und vorausschauender agieren müssen, um fehlende Infrastruktur auszugleichen. Beide Fälle sind lösbar - es erfordert nur jeweils angepasste Planung.
Regionale Fallbeispiele: Typische Probleme und Lösungen
Zum Abschluss betrachten wir ein paar Szenarien aus den vier Regionen, um zu zeigen, wie Bauherren Herausforderungen meistern können:
Familie M. kauft ein teilerschlossenes Grundstück in Halle-Dieskau. Strom, Wasser, Abwasser liegen schon in der Straße an, aber ein Telekomanschluss fehlt noch. Außerdem war das Grundstück bislang eine unbebaute Wiese, daher existiert nur ein provisorischer Baumpfad, aber keine richtige Zufahrt. Problem: Die Familie erhielt die Baugenehmigung unter Auflage, dass die Zufahrt gesichert wird. Lösung: Sie beantragt beim Tiefbauamt eine temporäre Baueinfahrt und lässt diese schottern. Parallel stellt sie bei den Stadtwerken Halle Anträge für Strom, Wasser, Abwasser - die Angebote kommen schnell: Wasser ~6.000 €, Strom ~2.200 €, Abwasser kostenfrei (da erster Anschluss). Während der Bauphase nutzt Familie M. einen Baustromkasten (Miete über EVH ca. 500 €) und einen Hydranten-Bauwasseranschluss (HWS, Kosten ~500 €). Die Hausanschlüsse werden koordiniert: HWS und EVH führen einen gemeinsamen Mehrspartenstich ins Haus. Die Telekom wird über den geplanten Einführungspunkt informiert und legt ein Kabel gleichzeitig mit in den Graben. Nach 8 Wochen sind alle Leitungen im Haus. Die Stadt schickt ein Jahr später einen Erschließungsbeitragsbescheid über 4.200 € - anteilig für die neue Straßendecke und Gehweg, die im Zuge der Baulückenschließung erneuert wurden. Familie M. hatte diese Kosten eingeplant und bezahlt fristgerecht. Ergebnis: Die Baulücke ist nun voll erschlossen, das Haus konnte fristgerecht bezogen werden.
Herr S. möchte in einem Ortsteil der Stadt Naumburg bauen, außerhalb geschlossener Ortslage, mitten in den Weinbergen. Sein Grundstück ist offiziell Bauerwartungsland, noch nicht erschlossen. Problem: Es gibt keine öffentliche Abwasserleitung den Weinberg hinauf, Strom nur als Freileitung in 200 m Entfernung, Wasserleitung 150 m entfernt im Tal. Lösung: Herr S. tritt mit der Stadt und dem zuständigen Zweckverband (MIDEWA für Wasser, Kommunalservice für Abwasser) in Kontakt. Er erfährt, dass ohne Bebauungsplan eine Einzelerschließung schwierig wird. Die Stadt signalisiert aber Unterstützung: Wenn Herr S. die Kosten übernimmt, darf er eine private Zuleitung legen (via Baulast). Für Abwasser wird vereinbart, eine abflusslose Grube zu nutzen - die Entsorgung übernimmt der Abwasserzweckverband gegen Gebühr. Strombetreiber MITNETZ fordert einen Baukostenzuschuss, da der nächste Transformator überlastet wäre; Herr S. entscheidet sich daher für eine Photovoltaik-Inselanlage mit Batteriespeicher, um den Netzstrombedarf zu reduzieren. Er beantragt dennoch einen Stromanschluss, den MITNETZ auf 15.000 € veranschlagt (inkl. Trafokosten, weil gleich mehrere Gehöfte versorgt werden könnten). Wasseranschluss durch MIDEWA: 150 m Leitung × ca. 200 €/m = 30.000 €, plus Pumpendruckverstärker, insgesamt 40.000 €. Das Projekt wird teuer. Erweiterte Lösung: Herr S. beantragt Fördermittel beim Land (es gibt Programme für ländliche Infrastruktur). Zudem schließt er sich mit einem Winzer zusammen, der nebenan ebenfalls Wasser braucht. Gemeinsam können sie die Kosten teilen. Schlussendlich baut der Zweckverband eine 150 m Ringleitung, Herr S. zahlt einen einmaligen Beitrag von 20.000 € und der Winzer ähnlich viel. Der Stromanschluss wird doch gelegt, aber als landwirtschaftlicher Anschluss (günstigere Konditionen, da landwirtschaftlicher Betrieb beim Winzer mit dran hängt). Insgesamt hat Herr S. etwa 25.000 € an Erschließung bezahlt, aber nun fließt Wasser und Strom. Dieses Beispiel zeigt, wie in abgelegenen Lagen Kooperation und Fördermittel helfen können, die Erschließung zu stemmen.
In einer neuen kleinen Siedlung in Merseburg (Saalekreis) haben 14 Bauherren ihre Grundstücke „voll erschlossen“ vom Investor abgekauft - zumindest laut Exposé. Während der Bauphase stellen sie jedoch fest, dass die Internetgeschwindigkeit nur DSL-Light (5 MBit) beträgt, da noch kein Glasfaser vorhanden ist. Problem: Home-Office und Streaming wären damit schwierig; die Bauherren fühlen sich vom Investor unvollständig informiert. Lösung: Die Baugruppe gründet eine Initiative und kontaktiert die Stadtwerke Merseburg sowie die Telekom. Dabei zeigt sich, dass die Stadtwerke Merseburg bereit wären, im Zuge der Stromanschlüsse gleich Leerrohre für Glasfaser mitzulegen. Die Telekom schaltet schließlich das Gebiet auf eine nahe Glasfaserverteiler auf (FTTC-Ausbau), was 100 MBit ermöglicht - allerdings erst 6 Monate nach Einzug. Übergangsweise setzen einige auf LTE-Router. Dieses Fallbeispiel lehrt: Beim Kauf voll erschlossener Grundstücke ruhig hinterfragen, ob auch Telekom/Internet dabei ist, denn formal zählt das nicht zur „öffentlichen“ Erschließung. Im Zweifelsfall sollte man selbst zeitig aktiv werden und z.B. bei Deutsche Glasfaser oder Telekom einen Ausbau anregen. Merseburg und Umgebung werden inzwischen großflächig mit schnellerem Internet versorgt, was zukünftigen Bauherren zugutekommen wird.
Familie W. kauft ein altes Bauernhaus in einem Ortsteil von Lutherstadt Eisleben. Das Haus hat Wasser und Strom, aber noch keinen Kanalanschluss - Abwasser lief bisher in eine alte Grube, die nicht mehr zulässig ist. Problem: Anschlusspflicht an den Kanal: Der Abwasserzweckverband verlangt, dass Familie W. ihr Abwasser innerhalb 2 Jahren an das neu gebaute Kanalsystem anschließt (das Dorf bekam vor Kurzem erst zentrale Kläranlagenanschluss). Die Hausanschlussleitung müsste ~30 m durch die verwinkelte Gasse gelegt werden, mit zwei Straßendurchbrüchen. Kostenangebot: rund 12.000 €. Das Budget der Familie ist nach dem Hauskauf knapp. Lösung: Sie prüfen, ob Eigenleistung möglich ist. Der Verband erlaubt, dass Familie W. den Graben auf eigenem Grundstück selbst aushebt - Ersparnis ca. 1.500 €. Zudem können sie sich die Oberfläche (Pflaster wieder herstellen) selbst übernehmen - nochmal ~1.000 € gespart. Wichtig war auch die Abstimmung mit dem Gasversorger: Gleichzeitig ließ Familie W. nämlich einen Gasanschluss legen, der das gleiche Straßenstück aufgerissen hätte. Durch Absprache konnten Gasleitung und Abwasserrohr in einem gemeinsamen Graben verlegt werden, was Tiefbaukosten sparte. Letztlich zahlte Familie W. ~8.000 € für Abwasser und ~2.000 € für den Gasanschluss - bezahlbar in Raten an den Verband. Das sanierte Bauernhaus ist nun up to date erschlossen. Dieses Beispiel zeigt: Bei Sanierungen auf dem Land können unverhoffte Erschließungspflichten auftreten (hier Abwasserzwang), aber durch kluge Bündelung von Arbeiten und Eigenleistung lassen sich Kosten reduzieren.
Stadt oder Land?
Die Erschließung eines Grundstücks ist ein komplexes Thema, das Bauherren in Sachsen-Anhalt frühzeitig angehen müssen. Ob im städtischen Umfeld von Halle oder in ländlichen Orten des Burgenlandkreises, Saalekreises und Mansfeld-Südharz - stets gilt es, alle nötigen Anschlüsse sicherzustellen, Genehmigungen einzuholen und die Finanzierung der Kosten einzuplanen. Wir haben gesehen, was voll erschlossen bedeutet (Anschlüsse an Strom, Wasser, Abwasser, Straße vorhanden) und wann ein Grundstück nur teil- oder nichterschlossen ist. Wir haben die wichtigsten Versorgungsanschlüsse beleuchtet - von Strom über Trinkwasser bis Telekom - und den Ablauf vom Antrag bis zur Inbetriebnahme skizziert, inklusive der Besonderheiten wie Bauwasser, Baustrom und Erschließungsbeiträge der Kommune. Außerdem wurden die Rollen von Kommune, Versorgern und Bauherrn geklärt, sodass Sie wissen, wer für welche Strecke zuständig ist.
Finanziell kann die Erschließung zwischen einigen wenigen tausend Euro (im Idealfall einer erschlossenen Baulücke) bis hin zu mehreren zehntausend Euro (bei schwer erschließbaren Lagen) kosten. Typischerweise liegen die Hausanschlusskosten für ein Einfamilienhaus aber in einer Größenordnung von 15.000-25.000 € - je nach Region. Konkrete lokale Zahlen belegen das: z.B. rund 5.400 € + X für Wasser in Halle, ca. 200 €/m für Wasseranschluss im Südharz, 0 € bis mehrere Tausend für Abwasser je nach Satzung, ~2.000-3.000 € für Strom und 1.000 € für Telekom. In der Stadt sind oft alle Netze greifbar, während man auf dem Land manchmal Alternativen finden muss (z.B. eigene Kleinkläranlage oder Flüssiggas).
Wichtig ist: Informieren Sie sich lokal! Nutzen Sie Angebote der Stadtwerke oder Zweckverbände, lassen Sie sich Kostenaufstellungen geben und sprechen Sie mit Nachbarn, die vielleicht kürzlich gebaut haben. Jede der genannten Regionen hat eigene Strukturen - im Burgenlandkreis z.B. die MIDEWA als großer Wasserversorger, im Saalekreis der WAZV Saalkreis, in Mansfeld-Südharz der Wasserverband Südharz usw. Deren Websites und Infobroschüren liefern oft wertvolle Details (Preisblätter, Checklisten für Bauherren, Ansprechpartner). So bietet HWS Halle eine Bauherrenmappe an, die viele Fragen beantwortet, und MIDEWA hält Merkblätter bereit. Greifen Sie auf diese Informationen zurück - sie sind auf die örtlichen Gegebenheiten zugeschnitten.
Letztlich zahlt sich gründliche Vorbereitung aus: Wenn Sie wissen, was auf Sie zukommt, können Sie Lösungen planen - sei es die gemeinsame Grabennutzung für mehrere Leitungen oder das Verhandeln von Baukostenzuschüssen. Die Erschließung stellt die Weichen dafür, dass Ihr Traumhaus später komfortabel und reibungslos funktioniert. In diesem Sinne: Viel Erfolg bei Ihrem Bauvorhaben - und scheuen Sie sich nicht, bei Bedarf fachkundigen Rat von lokalen Experten einzuholen, damit die Erschließung Ihres Grundstücks in Sachsen-Anhalt glatt über die Bühne geht!
