Checkliste für
Grundstückskauf
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Worauf beim Grundstückskauf achten: Checkliste für Bauherren in Halle, Burgenlandkreis, Saalekreis und Mansfeld-Südharz
Ein Grundstückskauf ist für angehende Bauherren oft der Grundstein eines erfolgreichen Bauprojekts - im wahrsten Sinne des Wortes. Die Wahl des richtigen Baugrundstücks bestimmt maßgeblich den späteren Bauverlauf und die langfristige Zufriedenheit, denn Lage, Beschaffenheit und rechtliche Rahmenbedingungen des Grundstücks beeinflussen Baukosten, Genehmigungen und Wohnqualität. Eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf schützt vor bösen Überraschungen wie ungeahnten Zusatzkosten oder baurechtlichen Hindernissen.
Gleichzeitig gibt es regionale Besonderheiten in Sachsen-Anhalt, die Bauinteressierte beachten sollten. In der Stadt Halle (Saale) etwa sind Baugrundstücke meist teurer und dichter bebaut als im Umland - 2023 lag der durchschnittliche Kaufwert baureifen Baulands in Halle bei rund 328 € pro Quadratmeter. Dagegen bewegen sich ländliche Regionen wie der Saalekreis oder der Burgenlandkreis oft in zweistelligen Euro-Beträgen je Quadratmeter (im Saalekreis durchschnittlich 67,50 €/m², in Hohenmölsen rund 34 €/m²). Neben den Preisunterschieden gibt es Unterschiede in Bebauungsdichte und Vorschriften: In Halles Stadtgebieten sind mitunter mehr Geschosse oder eine dichtere Bebauung erlaubt als in dörflichen Lagen, wo eher Einfamilienhäuser mit Gärten das Bild prägen. Mansfeld-Südharz wiederum umfasst Teile des Harzvorlandes mit bergbaulicher Vergangenheit - hier können geologische Gegebenheiten (z. B. Karst oder alter Bergbau) eine größere Rolle spielen. Ebenso variieren Umweltfaktoren: Hochwassergebiete findet man z. B. entlang der Saale und Unstrut im Burgenlandkreis sowie in Halle (denk an das extreme Saale-Hochwasser 2013), aber auch an kleineren Flüssen wie der Helme in Mansfeld-Südharz, wo Anfang 2024 sogar der Katastrophenfall ausgerufen wurde. Dieser Ratgeber gibt eine umfassende Checkliste, worauf Bauherren in den Regionen Halle, Burgenlandkreis, Saalekreis und Mansfeld-Südharz beim Grundstückskauf achten sollten - von Lage und Umfeld bis zu Bodenbeschaffenheit, Rechtlichem und Kosten, ergänzt durch Beispiele aus der Praxis.
Wie ist die Anbindung an Arbeit, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte? In Halle profitieren Sie von städtischer Infrastruktur (ÖPNV, kurze Wege), während in ländlichen Gemeinden wie im Saalekreis oder Mansfeld-Südharz oft ein Auto unverzichtbar ist. Achten Sie auf Verkehrsanbindung (Bundesstraßen, Autobahnzubringer) und ÖPNV. Beispiel: In manchen Dörfern im Burgenlandkreis gibt es nur wenige Busverbindungen - hier sollte die Entfernung zur nächsten Stadt oder Bahnstation passen.
Schauen Sie sich nach möglichen Störfaktoren um. Liegt ein Industriegebiet, landwirtschaftlicher Betrieb oder eine stark befahrene Straße in der Nähe? Geruchs- oder Lärmbelästigungen sind vor dem Kauf auszuschließen. Im Chemiedreieck südlich von Halle (Leuna, Schkopau, Hohenmölsen) sollte man z. B. die Windrichtung beachten - gelegentlich sind dort Gerüche oder Lärm von Industrieanlagen wahrnehmbar. Auch geplante Vorhaben sind wichtig: Sind Windräder, Stromtrassen oder Gewerbeansiedlungen in Planung? - Solche Informationen kann man im Flächennutzungsplan oder bei der Kommune erfragen.
Passt das Grundstück in die gewachsene Umgebung? In kleinen Ortschaften im Saalekreis oder Burgenlandkreis ist die Nachbarbebauung meist locker und grün - ein futuristischer Baukörper würde evtl. herausstechen. Umgekehrt kann eine idyllische Lage auch Nachteile haben: landwirtschaftliche Gerüche, langsames Internet in entlegenen Ortsteilen oder fehlende Einkaufsmöglichkeiten. Prüfen Sie, ob Nachbarhäuser künftig Ihre Sicht oder Sonne nehmen könnten (z. B. wenn ein mehrstöckiges Gebäude am Nachbargrundstück möglich wäre).
Liegt das Grundstück in einem Hochwassergebiet oder Hanglage? Hochwasserzonen sind unbedingt zu meiden bzw. es müssen bauliche Schutzmaßnahmen möglich sein. In den Saale-Unstrut-Auen (Naumburg, Weißenfels) oder in Halles Saalenähe gelten bestimmte Restriktionen und es drohen Versicherungszuschläge. Am Harzrand in Mansfeld-Südharz gibt es teils extreme Hanglagen - überprüfen Sie Hangneigungen: Risse in hangabwärts führenden Straßen deuten z.B. auf hangrutschgefährdeten Untergrund hin. Ein aufgeschütteter Hang könnte sogar ein ehemaliger Steinbruch oder eine Mülldeponie sein. Fragen Sie bei Hanggrundstücken nach Geotechnik-Gutachten, um Überraschungen (Setzungen, Abrutschungen) zu vermeiden.
Schließlich zählt auch die Lebensqualität: Ist das Grundstück z.B. im Burgenlandkreis in einer Weinbergslandschaft mit tollem Ausblick, oder nahe einem rekultivierten Tagebausee (etwa dem Geiseltalsee bei Mücheln/Braunsbedra)? Solche Lagen bieten Freizeitwert, ziehen aber ggf. Wochenendtouristen an. Im Mansfeld-Südharz wiederum lockt die Natur des Südharzes; gleichzeitig könnten Naturschutzgebiete in der Nähe Bauauflagen bedeuten (z. B. Artenschutzprüfungen, falls seltene Tiere vorkommen).
Grundbuch & Eigentumsverhältnisse
Bevor Sie ein Grundstück kaufen, blicken Sie unbedingt ins Grundbuch - und zwar in einen aktuellen Auszug. Dadurch stellen Sie sicher, dass Sie vom richtigen Eigentümer kaufen und erfahren, welche Lasten oder Rechte auf dem Grundstück liegen:
Bebauungsplan & Bauvorschriften
Ob und wie Sie Ihr Traumhaus bauen dürfen, hängt von den baurechtlichen Vorgaben für das Grundstück ab. Diese sind in Bebauungsplänen, Gestaltungssatzungen oder (falls kein B-Plan existiert) im Baugesetzbuch geregelt. Gehen Sie diese Checkpunkte durch:
Existiert ein rechtskräftiger Bebauungsplan für das Grundstück? Falls ja, lesen Sie ihn aufmerksam oder lassen Sie ihn von einem Fachmann erklären. Darin steht z.B., ob es ein reines Wohngebiet, Mischgebiet oder Dorfgebiet ist und welche Bauweise erlaubt ist. Wichtige Kennziffern sind die Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) - sie legen fest, wie viel der Grundstücksfläche überbaut werden darf und wie viel Geschossfläche insgesamt zulässig ist. In dicht bebauten Stadtteilen Halles kann die GFZ deutlich höher sein (mehrgeschossige Bauweise) als in ländlichen Orten, wo oft nur ein Vollgeschoss plus Dach erlaubt ist. Beispiel: In einem halleschen Bebauungsplan könnte eine GFZ von 1,0 gelten (z.B. zwei Vollgeschosse auf 50% der Fläche), während in einem Dorf im Burgenlandkreis vielleicht nur GFZ 0,4 üblich ist.
Bebauungspläne oder örtliche Bauvorschriften enthalten oft Detailvorgaben: Dachform (z.B. Satteldach Pflicht oder Flachdach zulässig), Dachneigung, Firstrichtung (parallel oder orthogonal zur Straße), maximale Firsthöhe, Fassadenmaterial, Farbe etc. Gerade in historischen Städten oder Dörfern gibt es Gestaltungssatzungen - z.B. in der Altstadt von Naumburg oder in denkmalgeschützten Ortskernen. Informieren Sie sich, ob das Grundstück in einem Schutzgebiet (Denkmalschutz-Ensemble, erhaltenswerte Ortsansicht) liegt. In Mansfeld-Südharz gibt es z.B. viele denkmalgeschützte Fachwerkensembles (etwa in Stolberg oder Lutherstadt Eisleben); dort muss Neubau sich ins Bild einfügen.
Liegt das Grundstück im unbeplanten Innenbereich, gilt §34 BauGB: Das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. In vielen kleinen Orten (gerade im Saalekreis oder Mansfeld-Südharz) gibt es keinen Bebauungsplan für Bauplätze innerhalb der Ortschaft. Dann entscheidet die Bauaufsicht nach der Nachbarbebauung. Hier lohnt es sich, vorher beim Bauamt anzufragen, ob das geplante Haus (Größe, Stil) genehmigungsfähig ist. Falls das Grundstück im Außenbereich (§35 BauGB) liegt - also außerhalb zusammenhängender Bebauung - ist Bauen nur ausnahmsweise möglich (etwa privilegiert für Landwirte). Dies kommt eher selten vor, sollte aber auf dem Amt geklärt werden, bevor man Land „auf der grünen Wiese“ kauft.
Beachten Sie auch sonstige Auflagen, die mit dem Grundstück kommen. Etwa kann ein Bebauungsplan vorschreiben, wie viele Stellplätze pro Wohneinheit geschaffen werden müssen (in einigen Kommunen üblich). Oder es können Baumpflanzungen und Grünflächenanteile festgesetzt sein (z.B. Verpflichtung, bei Bau X Bäume zu pflanzen). In Hohenmölsen wurde z.B. in einem Neubaugebiet festgelegt, dass an der Süd- und Ostseite Hecken aus heimischen Sträuchern zu pflanzen sind. Solche Festsetzungen sollte man kennen, da sie Kosten und Gestaltung beeinflussen.
In besonderen Fällen müssen zusätzliche Behörden zustimmen: Liegt das Grundstück an einer Bundesstraße, braucht es evtl. eine Zufahrtsgenehmigung der Straßenbaubehörde; bei Grenznähe zu Bahnlinien die Bahn; in Wasserschutzgebieten die Wasserbehörde etc. Klären Sie im Voraus, ob solche Zustimmungen nötig sind - insbesondere in städtischen Randlagen oder spezialisierten Situationen (z.B. Neubau in der Nähe eines Deiches oder einer Hochspannungsleitung).
Erschließung & Medienanschlüsse
Ein Baugrundstück ist nur so viel wert, wie es erschlossen ist. Erschließung bedeutet Zugang zu Straße, Strom, Wasser, Abwasser und anderen Medien. Im Kaufrausch wird das Thema leicht übersehen - doch hier lauern erhebliche Kosten, wenn man nicht aufpasst:
- Straße und Zugang: Ist das Grundstück an einer öffentlichen Straße gelegen? Falls es zwar „anfahrbar“ ist, aber die Straße ein Privatweg oder Feldweg ohne Widmung ist, könnten später Beiträge für Ausbau auf Sie zukommen. Im Idealfall ist das Grundstück voll erschlossen - d.h. die Zuwegung ist gebaut und im Kaufpreis berücksichtigt. Fragen Sie explizit: Ist die Erschließung im Kaufpreis enthalten? Oder fallen noch Erschließungsbeiträge an die Gemeinde an (für Straße, Gehweg, Beleuchtung)? Neue Baugebiete haben oft Erschließungskosten in den Kaufpreisen inkludiert, während bei einem Einzelgrundstück in Ortsrandlage die Gemeinde Erschließungsbeiträge separat erheben kann.
- Ver- und Entsorgungsanschlüsse: Liegen die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon/Internet bereits am Grundstück an? Prüfen Sie den Lageplan oder die Auskunft der Versorger, wo die Leitungen verlaufen. Wichtig ist, ob das Grundstück am Abwassernetz hängt - falls nicht, müsste man eine Klärgrube oder Kleinkläranlage einplanen (auf dem Land vereinzelt noch der Fall). In abgelegenen Ortsteilen oder Neubaugebieten kann es sein, dass Gas nicht verfügbar ist - dann brauchen Sie alternative Heizenergien. Auch Breitband-Internet ist ein Thema: in manchen Dörfern in Mansfeld-Südharz oder dem Burgenlandkreis gibt es noch kein Glasfaser. Die BNW GmbH als regionaler Baupartner achtet z.B. darauf, die Verfügbarkeit von Versorgungsleitungen früh zu prüfen, um böse Überraschungen (und teure Nacherschließungen) zu vermeiden.
- Erschließungszustand klären: Fragen Sie den Verkäufer oder die Kommune nach dem genauen Erschließungszustand. Ein Grundstück kann als „erschlossen“ gelten, wenn z.B. die Straße bis zur Grenze gebaut ist - aber Sie tragen dann noch die Anschlusskosten ins Grundstück. Die Hausanschlusskosten (für Strom, Wasser etc. vom Straßenanschluss in Ihr Haus) kommen in jedem Fall auf den Bauherren zu und variieren je nach Entfernung zur Leitung. Sind auf dem Grundstück eventuell Altanschlüsse vorhanden (z.B. ein alter Wasseranschluss)? Diese können Kosten sparen, müssen aber auf Tauglichkeit geprüft werden.
- Anliegerbeiträge und Folgekosten: Erkundigen Sie sich, ob Anliegerbeiträge anstehen. In einigen Gemeinden gibt es Straßenbaubeiträge, wenn die Straße erneuert wird (in Sachsen-Anhalt wurden wiederkehrende Straßenausbaubeiträge teilweise eingeführt, aber die Regelungen ändern sich - Stand heute sind sie vielerorts abgeschafft, dennoch nachfragen). Beispiel: Wenn Ihr Grundstück an einer Sandstraße liegt, die erst noch ausgebaut wird, könnten erhebliche Kosten auf Sie umgelegt werden. Auch für Entwässerungseinrichtungen (Regenwasserkanal) verlangen manche Kommunen Beiträge. Diese Faktoren fließen in die Grundstücksbewertung mit ein und sollten nicht erst nach dem Kauf offensichtlich werden.
Bodenbeschaffenheit
Der Baugrund unter der Grasnarbe ist ein entscheidender Faktor für Baukosten und -risiken. Gerade in den Regionen Sachsen-Anhalts gibt es sehr unterschiedliche Bodenverhältnisse - von weichem Lössboden bis Fels, von trocken bis bergbaulich gestört. Gehen Sie hier auf Nummer sicher:
- Bodengutachten einholen: Ein Baugrundgutachten (Bodengutachten) vor dem Kauf ist dringend zu empfehlen, insbesondere wenn Hinweise auf schwierigen Boden vorliegen. Das Gutachten liefert Aufschluss über Tragfähigkeit, Bodenart (lehmig, tonig, felsig) und Grundwasserstand. Lehm- oder Tonboden z.B. kann Aushub und Kellerbau deutlich verteuern. In Mansfeld-Südharz sind einige Gebiete karstig oder vom ehemaligen Bergbau durchlöchert - hier warnen Senkungen oder Erdfälle vor instabilem Untergrund. Rund um Eisleben/Neckendorf gibt es etwa eine bekannte Erdfallzone durch Auslaugung im Untergrund, wo es wiederholt zu plötzlichen Erdsenkungen kam. Solche Informationen sollte ein Bodengutachter parat haben bzw. einholen (es gibt Subrosionskataster für solche Bereiche).
- Altbergbau und Hohlräume: In ehemaligen Bergbaugegenden (Teile von Mansfeld-Südharz und Burgenlandkreis, z.B. Braunkohleabbau um Hohenmölsen/Granschütz oder Kupferschieferbergbau um Mansfeld) ist besondere Vorsicht geboten. Fragen Sie das zuständige Landesamt oder den Gutachter nach Altbergbau-Hinweisen. In Hohenmölsen wurde z.B. dokumentiert, dass ein Neubaugebiet in Einflussbereich eines historischen Bergwerksfeldes liegt - das führte zu Auflagen bei der Gründung. Wenn unter Ihrem Grundstück alte Stollen oder Gruben verlaufen, muss evtl. verfüllt oder speziell gegründet werden. Lassen Sie sich von Behörden oder dem Geologen bestätigen, dass keine Hohlräume oder Bergschäden bekannt sind, oder planen Sie Sicherungsmaßnahmen ein.
- Kontaminationen (Altlasten): Überprüfen Sie die frühere Nutzung des Grundstücks und seiner Umgebung. War dort früher ein Gewerbebetrieb, eine Tankstelle, eine Deponie oder ein Betrieb der chemischen Industrie? In unseren Regionen keine Seltenheit: Im südlichen Saalekreis (Merseburg/Schkopau) gab es große Chemiewerke; im Burgenlandkreis (z.B. Zeitz, Hohenmölsen) Öl- und Paraffinwerke. Solche Nutzungen können Altlasten im Boden hinterlassen haben (Ölrückstände, Schwermetalle etc.). Lassen Sie im Zweifel eine Bodenanalyse machen! Ein Indiz liefert das Altlastenkataster beim Umweltamt: In Hohenmölsen war z.B. südlich eines Baugebiets eine Altlast eines früheren Paraffinwerks verzeichnet, mit Grundwasserkontamination. Das Bodengutachten sollte bei Verdacht Bodenproben nehmen. Familie Schneider aus Hohenmölsen (siehe Story unten) konnte dank eines Gutachtens rechtzeitig ein belastetes Grundstück meiden - und so teure Sanierungskosten umgehen. Wichtig: Verlangen Sie vom Verkäufer eine Zusicherung im Kaufvertrag, dass der Boden frei von Kontaminationen ist bzw. ein Rücktrittsrecht, falls doch Altlasten gefunden werden.
- Tragfähigkeit und Gründungskosten: Die Bodengüte beeinflusst, welche baulichen Maßnahmen notwendig sind. Klären Sie, ob z.B. Fels gesprengt werden muss, Grundwasser abzusenken ist, oder ob wegen weichem Boden tiefer gegründet werden muss. In einigen Neubaugebieten (wie z.B. Bad Lauchstädt im Saalekreis) findet man ehemaligen Ackerboden mit Löss - sehr fruchtbar, aber oft setzungsempfindlich bei Nässe. Hier kann es nötig sein, den Mutterboden abzutragen und tragfähigen Kies einzubauen, oder eine Bodenplatte extra zu bewehren. Solche Anforderungen erhöhen die Kosten und sollten vorab einkalkuliert werden. Ein Bodengutachten wird genau solche Empfehlungen geben.
Ist der geforderte Kaufpreis angemessen? Ziehen Sie zum Vergleich den Bodenrichtwert heran, der vom Gutachterausschuss veröffentlicht wird. Dieser Richtwert (€/m²) basiert auf vergangenen Verkäufen und bietet eine Orientierung. In Halle (Saale) etwa liegt der mittlere Bodenrichtwert derzeit bei 206 €/m², während in kleinen Orten wie Hohenmölsen unter 40 €/m² üblich sind. Lage, Zuschnitt und Erschließung beeinflussen den Preis. Ein besonders günstiger Preis kann auf Probleme hindeuten (z.B. Altlast, schwieriger Baugrund), ein sehr hoher Preis sollte durch besondere Lage gerechtfertigt sein. Recherchieren Sie regionale Grundstückspreise - z.B. über den Grundstücksmarktbericht Sachsen-Anhalt oder Portale - um den Kaufpreis einschätzen zu können.
Planen Sie etwa 5-7% Grunderwerbsteuer (in Sachsen-Anhalt derzeit 5% des Kaufpreises) ein, dazu Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2%). Falls ein Makler involviert ist, fällt Käuferprovision an (in Sachsen-Anhalt meist 3,57% inkl. MwSt, wenn hälftig geteilt). Diese Nebenkosten sind sofort fällig und erhöhen den effektiven Grundstückspreis erheblich. Beispiel: Bei 100.000 € Kaufpreis sind rund 10.000 € Nebenkosten realistisch (ohne Makler etwas weniger). Stellen Sie sicher, dass Ihre Finanzierung diese Beträge abdeckt.
Wie oben erwähnt, Erschließungskosten können entweder im Kaufpreis enthalten sein oder nachträglich von Gemeinde/Versorgern erhoben werden. Erfragen Sie, ob und welche Beiträge noch auf Sie zukommen. Für die Hausanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom, Telekom, ggf. Gas) sollten je nach Länge zum Haus leicht 5.000-15.000 € einkalkuliert werden. Wenn das Grundstück an einer unbefestigten Straße liegt, könnten Straßenausbaubeiträge drohen - in bestehender Bebauung teilweise fünfstellige Summen. Das Risiko nicht erschlossener Grundstücke spiegelt sich meist in einem günstigeren Kaufpreis wider, darf aber nicht übersehen werden: Lieber einen höheren Kaufpreis für ein voll erschlossenes Grundstück zahlen, als nachträglich hohe Erschließungsbeiträge stemmen zu müssen.
Interessant für die Kalkulation: In städtischen Lagen (z.B. Halle) sind nicht nur Grundstücke teurer, oft auch die Baustandards höher (z.B. Vorgaben für Schallschutzfenster nahe Bahnlinien oder teure Versickerungsanlagen in Neubaugebieten). Auf dem Land hingegen können weitere Kosten anfallen, weil Infrastruktur fehlt (eigener Brunnen bei Wassermangel? Abwasser-Pumpstation bei weiter Kanalentfernung?). Informieren Sie sich über kommunale Satzungen: Einige Gemeinden erheben z.B. Regenwassergebühren für versiegelte Flächen oder haben Kostensätze für Hausanschlüsse veröffentlicht. Die Landkreise (Saalekreis, Burgenlandkreis etc.) veröffentlichen teilweise Leitfäden zu Baunebenkosten - ein Blick darauf lohnt sich.
Halten Sie in Ihrem Budget einen Puffer für Grundstücksbezogene Überraschungen bereit. Nicht selten stellt sich nach Kauf heraus, dass z.B. doch ein Bodenaustausch nötig wird, der Bebauungsplan teure Auflagen (wie eine Lärmschutzwand) enthält oder Vermessungskosten für Grenzherstellung anfallen. Ein Polster von ~10% des Kaufpreises für solche Fälle ist ratsam. Gerade bei älteren Grundstücken (z.B. Nachverdichtung in Halle oder einem alten Hof in Mansfeld-Südharz) können versteckte Kosten schlummern - sei es das Entfernen alter Fundamente, Baumstubben oder das Anpassen von Geländehöhen.
Zuschnitt & Größe des Grundstücks
Neben Lage und Preis spielt der praktische Zuschnitt des Grundstücks eine wichtige Rolle für das geplante Bauvorhaben:
- Grundstücksgröße passend zum Haus: Überlegen Sie, wie viel Fläche Sie wirklich benötigen. In der Stadt Halle sind Grundstücke oft kleiner (z.B. 400-600 m² in neuen Baugebieten) - hier muss das Haus kompakt geplant sein und es bleibt weniger Garten. Auf dem Land bekommt man für weniger Geld oft große Grundstücke (>1.000 m²). Das ist schön für Freiraum, macht aber mehr Arbeit (Gartenpflege) und Kosten (größerer Zaun, mehr Erdarbeiten). Wählen Sie die Größe so, dass Haus und Garten Ihren Bedürfnissen entsprechen. Tipp: Im Saalekreis und Burgenlandkreis gibt es viele großzügige Bauparzellen - verlockend viel Platz, aber prüfen Sie, ob z.B. die Erschließung bis an das hintere Ende reicht, oder ob ein Teil der Fläche vielleicht als Reserve ungenutzt bleibt (man zahlt trotzdem dafür).
- Zuschnitt & Form: Achten Sie auf Zugang und Proportionen. Ein rechteckiger, gut geschnittener Bauplatz erleichtert die Planung. Sehr schmale oder verwinkelte Grundstücke können die Hausplanung einschränken (Grenzabstände!) oder Sonderlösungen erfordern. Beispielsweise gibt es in historischen Ortslagen (z.B. in Lutherstadt Eisleben oder in Halles Altstadt) oft lange, schmale Grundstücke aus alter Parzellierung - hier ist nicht jede Hausform realisierbar. Ebenso problematisch können dreieckige Ecken oder starke Hangneigungen innerhalb des Grundstücks sein. Versuchen Sie, einen Lageplan zu bekommen und idealerweise das Grundstück mit dem Architekten zu begehen, um den Zuschnitt einzuordnen.
- Ausrichtung & Himmelsrichtung: Die Form beeinflusst auch die Nutzbarkeit bzgl. Sonneneinstrahlung. Optimal ist ein Grundstück, bei dem Garten/Terrasse nach Süden oder Westen zeigen. Prüfen Sie, ob das Nachbarhaus vielleicht ungünstig Schatten wirft. In Siedlungen am Hang (etwa in Mansfeld-Südharz) kann es vorkommen, dass das talwärts gelegene Nachbarhaus einen Teil der Aussicht oder Sonne nimmt - oder umgekehrt man selbst das Panorama des höherliegenden Nachbarn stört. Ein Ost-West-gerichtetes langes Grundstück hat morgens und abends Sonne, ein Nord-Süd langes kann Vor- und Nachteile haben. Denken Sie daran: Den Grundriss des Hauses kann man anpassen, die Sonne nicht.
- Nutzbarkeit der Fläche: Nicht jede Fläche auf dem Papier ist auch nutzbar. Liegen Teile des Grundstücks im Böschungsbereich einer Straße oder eines Grabens? Gibt es eine Hochspannungsleitung diagonal über dem Garten? Solche Dinge mindern die effektiv nutzbare Grundstücksfläche. Auch eine Baulast für Versorgungsleitungen (z.B. Abwasserkanal durchs Grundstück) kann den nutzbaren Bereich einschränken. Im Zweifelsfall: Fragen Sie im Bauamt nach dem Bebauungsplan bzw. dem Lageplan mit Baufenster. Dort ist das Baufenster eingezeichnet, also der Bereich, wo gebaut werden darf. Außerhalb dieses Bereichs dürfen oft keine Gebäude stehen. Ein großer Garten mag toll wirken, wenn aber die halbe Fläche im Überschwemmungsgebiet oder in einer Biotop-Fläche liegt, bringt sie wenig für Ihr Haus.
Sonstige Faktoren: Denkmalschutz, Hochwasser, Naturschutz
Abschließend gibt es noch diverse Sonderaspekte, die je nach Grundstück relevant sein können - gerade in den betrachteten Regionen:
- Denkmalschutz & Archäologie: Falls auf dem Grundstück ein altes Gebäude, ein historischer Keller oder ähnliches steht, könnte Denkmalschutz greifen. Ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude darf nicht ohne Weiteres abgerissen oder verändert werden - hier müssten Sanierungspflichten und Mehrkosten bedacht werden. In vielen Ortschaften Sachsen-Anhalts (z.B. Altstädte von Naumburg, Weißenfels, Eisleben) gibt es denkmalgeschützte Bausubstanz. Auch Bodendenkmäler sind ein Thema: In archäologisch sensiblen Gebieten (z.B. Nähe von bekannten Ausgrabungsorten) kann bei Erdarbeiten eine archäologische Begleitung nötig werden. Zwar selten, aber wenn Ihr Grundstück in einem solchen Bereich liegt (das Landesamt für Denkmalpflege kann Auskunft geben), könnten Verzögerungen und Kosten entstehen - z.B. wenn bei Aushub Reste gefunden werden.
- Hochwasser & Grundwasser: Wir haben es schon angesprochen: unbedingt Hochwasserkarten checken. Sachsen-Anhalt stellt online Hochwassergefahrenkarten bereit. Ist das Grundstück als HQ100-Gebiet markiert (Überschwemmungsgebiet beim 100-jährlichen Hochwasser), gelten Bauauflagen oder sogar Bauverbote. Z.B. Teile der Saale-Elster-Aue bei Halle und im Burgenlandkreis sind Überschwemmungsgebiete. In solchen Lagen muss evtl. das Haus auf ein höheres Niveau gesetzt werden oder es dürfen keine Wohnräume im Erdgeschoss liegen. Ähnlich kritisch: Hoher Grundwasserstand. In einigen Gebieten am Rand der Goitzsche (Bitterfeld, zwar nicht unsere Kernregion) oder an neu gefluteten Tagebaurestseen (Geiseltalsee, Runstedter See bei Merseburg) kann der Grundwasserstand steigen. Fragen Sie Anwohner oder die Stadt nach dem Grundwasserpegel. Und auch Starkregenabfluss sollte man denken: Liegt das Grundstück am Fuß eines Hanges, wo sich Regenwasser sammelt? Hier kann Hochwasserschutz auf dem Grundstück (Rigolen, Mauern) nötig sein.
- Naturschutz & Landschaftsschutz: Gerade ländliche Grundstücke können in Natur- oder Landschaftsschutzgebieten liegen. Das muss nicht offensichtlich sein - manchmal gehören Ortsränder zu einem Landschaftsschutzgebiet mit Auflagen (z.B. bestimmte Einfriedungen verboten, keine Auffüllungen). Wenn Ihr Grundstück an ein Wald- oder Wiesenareal grenzt, erkundigen Sie sich, ob Schutzbestimmungen existieren. Im Saalekreis gibt es z.B. das Naturschutzgebiet Saalberghau an der Saale - Baugrundstücke in der Nähe dürften Einschränkungen haben. Oder der Naturpark Saale-Unstrut-Triasland umfasst Weinberge und Auenlandschaften im Burgenlandkreis; in dessen Geltungsbereich ist eventuell eine Genehmigung nach Naturschutzrecht nötig. Auch artenschutzrechtliche Fragen können auftauchen: Alte Bäume auf dem Grundstück könnten Fledermäuse beherbergen - dann sind Fällungen nur zu bestimmten Zeiten erlaubt. Solche Punkte sollte man idealerweise vor dem Kauf abklopfen, damit es später im Bauantrag kein böses Erwachen gibt.
- Besondere örtliche Risiken: Jeder Landkreis hat seine Eigenheiten. Im Burgenlandkreis und Saalekreis gibt es z.B. einige noch aktive oder kürzlich stillgelegte Tagebaue (Braunkohle). Bauen in unmittelbarer Nähe solcher Gebiete erfordert Umsicht wegen möglicher Bergbauschäden oder geotechnischer Nachwirkungen. In Mansfeld-Südharz wiederum ist auf Erdfälle (durch Gips- oder Salzkarst) zu achten - siehe das Beispiel Neckendorf. Allgemein gilt: Lokale Erfahrungswerte nutzen - sprechen Sie mit Nachbarn, Ortskundigen oder Bauunternehmen, welche Probleme in der Gegend bekannt sind (sei es drückendes Grundwasser, setzungsgefährdete Böden oder aufsteigendes Radon-Gas in Bergbauregionen). Ein guter regionaler Baupartner wie die BNW GmbH kann hier mit seinem Wissen ungemein helfen.
Praxisbeispiele: Zwei Bauherren-Storys
Theorie ist gut, Praxis oft lehrreich: Im Folgenden zwei Beispiele aus unserer Region, die zeigen, worauf es ankommt - und wie wichtig eine gründliche Grundstücksprüfung ist.
Familie Bergmann aus Bad Lauchstädt - Gerettet vor dem „unsichtbaren“ Wegerecht
Hintergrund: Die vierköpfige Familie Bergmann suchte ein Baugrundstück in Bad Lauchstädt (Saalekreis). Sie fanden ein idyllisches Eckgrundstück am Ortsrand, perfekt für ihr Town & Country Massivhaus. Der Vorbesitzer - ein älterer Herr - nutzte das Grundstück als Obstgarten. Im Exposé stand „erschlossen, ruhig gelegen, Zufahrt über Sandweg“. Alles schien ideal, und der Kaufvertrag sollte schnell unterschrieben werden.
Das Problem: Bei einer Besichtigung mit der BNW GmbH fiel dem Fachberater auf, dass ein Nachbar sein Grundstück über genau diesen Sandweg quer durch das Gartenstück der Bergmanns erreicht. Auf Nachfrage stellte sich heraus: Es gab kein eingetragenes Wegerecht dafür! Der Nachbar hatte den Weg jahrzehntelang mit Erlaubnis des Alt-Eigentümers benutzt, aber weder im Grundbuch noch als Baulast war dieses Überfahrtsrecht vermerkt. Was bedeutet das? Wäre Familie Bergmann neuer Eigentümer geworden, hätte der Nachbar keinen rechtlichen Anspruch mehr gehabt, den Weg zu nutzen - Konflikte wären vorprogrammiert. Entweder hätten Bergmanns den Zugang versperren können (woraufhin der Nachbar sein Haus nicht mehr bequem erreichen könnte), oder sie hätten sich - ohne Verpflichtung - kulant zeigen müssen. Keiner dieser Zustände ist wünschenswert, denn ein Streit mit dem künftigen Nachbarn war absehbar. Außerdem hätte der Weg die Nutzbarkeit ihres Gartens eingeschränkt und den Grundstückswert gemindert (ein Grundstück mit dinglichem Wegerecht ist am Markt weniger wert).
Die Lösung: BNW GmbH riet dringend, die Sache vor Kauf zu klären. Familie Bergmann verhandelte mit dem Verkäufer und dem Nachbarn: Entweder sollte der Nachbar sein Wegerecht offiziell als Grunddienstbarkeit erhalten - was jedoch Familie Bergmann eine Wertminderung eingebracht hätte - oder der Nachbar muss auf eine andere Zufahrt ausweichen. Da letzteres schwierig war, entschied sich Familie Bergmann schließlich, vom Kauf Abstand zu nehmen. Dank der rechtzeitigen Prüfung durch BNW ersparten sie sich ein Grundstück mit „servitut“ und möglichen Dauerstreit. Stattdessen vermittelte BNW ihnen kurz darauf ein anderes Grundstück im selben Ort, ohne solche Altlasten. Fazit: Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig es ist, Grundbuch und Baulastenverzeichnis zu prüfen. Ein geduldetes Wegerecht ohne Eintragung kann beim Eigentümerwechsel erlöschen - hier hat es den Bergmanns vermutlich viel Ärger und Geld gespart, dass es auffiel, bevor der Kauf besiegelt war.
Frau Schneider aus Hohenmölsen - Bodengutachten deckt Altlast auf
Hintergrund: Frau Schneider, alleinstehend und berufstätig in Zeitz, suchte ein Baugrundstück im Burgenlandkreis. In Hohenmölsen, unweit ihres Heimatortes, wurde sie fündig: Ein Bauplatz in einem neuen Wohngebiet am Stadtrand, namens „Riebeckberg“. Das Grundstück war groß, der Preis fair und die Lage schien ruhig. Die Fläche war zuvor Wiese gewesen. Die Erschließung war im Gange, Baugebiet vom Stadtrat beschlossen. Frau Schneider war kurz davor, zuzugreifen.
Das Problem: Anders als viele es tun würden, bestand Frau Schneider - auf Anraten eines Bekannten bei der BNW GmbH - darauf, ein Bodengutachten vor dem Kauf machen zu lassen. Einige hielten das für übervorsichtig, da es ja ein neues Baugebiet der Stadt war. Doch das Bodengutachten brachte Erstaunliches zutage: Im Untergrund fanden sich Hinweise auf Verunreinigungen - spezifisch, erhöhte Kohlenwasserstoffwerte in Bodenproben. Weitere Recherchen ergaben, dass südöstlich des Baugebiets ein altes Paraffin- und Ölwerk gestanden hatte, das im Altlastenkataster verzeichnet ist. Offenbar hatte es in der Vergangenheit Leckagen gegeben, die das Grundwasser belasten. Zwar lagen die gemessenen Werte noch knapp im Rahmen, aber es bestand Verdacht auf Altlasten im Grund und Wasser. Zudem erwähnte das Gutachten einen anderen Punkt: Das Gebiet lag im Einfluss eines früheren Braunkohle-Tagebaus bei Granschütz. Zwar war dieser weitgehend verfüllt, doch es mussten bestimmte Gründungsmaßnahmen (verdichteter Bodenaustausch unter der Bodenplatte) vorgenommen werden, um Setzungen vorzubeugen.
Die Lösung: Bewaffnet mit diesen Informationen wandte sich Frau Schneider an die Stadt Hohenmölsen. Diese räumte ein, dass ihnen die Altlast in der Nähe bekannt sei, aber die Überwachung zeige keine akute Gefahr fürs Baufeld - man habe Grundwassermessstellen installiert. Dennoch bot die Stadt an, ein alternatives Grundstück im höher gelegenen Teil des Baugebiets zuzuteilen, weiter weg von der Altlast. Frau Schneider überlegte: Die erforderlichen Maßnahmen (Boden austauschen, Gründung polstern, evtl. Abdichtungen gegen mögliche Schadstoffe) hätten ihr Budget stark belastet. Letztlich entschied sie sich, das Grundstück nicht zu kaufen. Stattdessen fand sie mit Hilfe von BNW ein bereits geprüftes Grundstück in einer Nachbargemeinde, wo keine solchen Altlast-Risiken bestanden. Fazit: Ein Bodengutachten kostet zwar einige tausend Euro, kann aber vor millionenschweren Folgekosten schützen. In diesem Fall wurde ein Bodenproblem erkannt, das sonst vielleicht erst nach Baubeginn (oder Jahre später) aufgefallen wäre. Frau Schneider konnte dank BNW und dem Gutachter rechtzeitig reagieren und hat so ein finanzielles Fiasko verhindert.
Der Kauf eines Baugrundstücks sollte nie überstürzt erfolgen - zu groß sind die möglichen Risiken, die man auf den ersten Blick nicht sieht. Unsere Checkliste hat verdeutlicht, wie viele Aspekte - von rechtlichen Fragen über technische Bodenbedingungen bis zu regionalen Besonderheiten - bedacht werden wollen. Gerade in Halle, dem Burgenlandkreis, Saalekreis und Mansfeld-Südharz gibt es manche Spezialitäten: Seien es bergbaubedingte Erdsenkungen im Mansfelder Land, hochwassergefährdete Saaleauen oder Altlasten in ehemaligen Industriestandorten - eine gründliche Grundstücksprüfung ist das A und O.
Bauherren sollten daher frühzeitig Fachleute einbeziehen. Empfehlenswert ist es, die BNW GmbH bereits in der Planungs- und Grundstücksfindungsphase hinzuzuziehen. Als erfahrener Town & Country Haus Partner in der Region (für Saalekreis, Mansfeld-Südharz und Burgenlandkreis) kennt BNW die lokalen Gegebenheiten genau. Die Experten von BNW können Grundstücke vorab bewerten, auf Fallstricke hinweisen und bei Behördengängen unterstützen. So lassen sich Risiken minimieren, bevor man sich finanziell bindet.
Am Ende gilt: Lieber einmal mehr prüfen, als einmal zu wenig. Ein vermeintlicher Traumplatz kann sich - ohne Prüfung - als Albtraum entpuppen. Mit einer umfassenden Checkliste wie dieser und der Unterstützung von Profis wie BNW stehen die Chancen gut, ein Grundstück zu finden, das frei von bösen Überraschungen ist. Dann wird der Hausbau wirklich zum Traum und nicht zum Abenteuer mit ungewissem Ausgang. In diesem Sinne: Viel Erfolg bei der Grundstückssuche - und scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen und Hilfe anzunehmen. Ihr Bauvorhaben wird es Ihnen danken!
