Vergleich der
Bauregionen in
Sachsen-Anhalt
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Vergleich der Bauregionen in Sachsen-Anhalt: Neubaugebiet vs. Baulücke
In diesem Bericht werden die Regionen Burgenlandkreis, Halle (Saale), Saalekreis und Landkreis Mansfeld-Südharz hinsichtlich des Hausbaus in Neubaugebieten gegenüber Baulücken in gewachsenen Quartieren verglichen. Behandelt werden Verfügbarkeit von Grundstücken, Grundstückspreise, Infrastruktur/Nachbarschaft, Erschließungsstand, Bebauungsvorgaben sowie aktuelle Beispiele. Die Informationen basieren soweit möglich auf offiziellen Quellen (Kommunen, Gutachterausschüsse) und regionalen Immobilienangeboten.
Aspekt | Neubaugebiet (Burgenlandkreis) | Baulücke (Burgenlandkreis) |
Verfügbarkeit | Vereinzelt ausgewiesene Neubaugebiete in den Städten und größeren Gemeinden. Beispiel: Wohngebiet Bergsiedlung in Zeitz mit 12 Parzellen. Auch Weißenfels erschließt kleinere Baugebiete (z.B. Roßbacher Straße). Neubauflächen sind begrenzt und meist schnell reserviert, da die Region nur moderat wächst. | Zahlreiche Baulücken v.a. in Altstädten (z.B. Naumburg, Zeitz) und Ortskernen von Dörfern, oft entstanden durch Abriss alter Gebäude. Wegen Bevölkerungsrückgang sind solche innerörtlichen Freiflächen verfügbar, allerdings meist auf individuelle Nachfrage (kein zentrales Baulückenkataster bekannt). Geringere Konkurrenz um Baulücken, da weniger Bauwillige diesen oft schmalen oder speziellen Grundstücken Interesse entgegenbringen. |
Grundstückspreise | Durchschnittlicher Kaufpreis für baureifes Land ~64 €/m² (nahe am Landesmittel) laut Gutachterausschuss. In attraktiven Neubaugebieten der Kreisstädte liegen die Angebotspreise höher: z.B. in Weißenfels ~**99 €/**m² (voll erschlossen), in Zeitz Bergsiedlung ca. **145 €/**m² (Beispiel 843 m² für 125.000 €). Preise enthalten oft Erschließungskosten. | Oft etwas günstiger pro m² als Neubaugebiete, v.a. wenn die Baulücke kleiner oder weniger „standardmäßig“ ist. Allerdings hängt der Preis stark von Lage und Größe ab: Zentrale Lücken in Naumburg oder Weißenfels können dennoch hohe Preise erzielen. Insgesamt sind Baulückenpreise im Kreis moderat; viele Verkäufe liegen im zweistelligen €/m²-Bereich. |
Infrastruktur & Nachbarschaft | Neue Wohngebiete am Stadtrand bieten ruhige Lage, meist eine homogene Nachbarschaft aus Neubau-Einfamilienhäusern. Allerdings oft eher peripher: für Einkauf, Arzt, ÖPNV sind Fahrten ins Zentrum nötig (Auto oft erforderlich). In Zeitz-Bergsiedlung wird die Lage durch nahe Grünflächen, Spielplatz, Schule und Einkaufsmöglichkeiten attraktiv beschrieben. Die Nachbarschaft besteht hier aus neu errichteten oder sanierten Eigenheimen. | Gewachsene Quartiere: Baulücken liegen in bestehenden Straßen mit gewachsenem Umfeld (Altbauten, ältere Nachbarn). Das heißt meist fußläufige Infrastruktur: Einkauf, Schule, ÖPNV oft nahebei (z.B. in Altstadtlagen Naumburg). Die Nachbarschaftsstruktur ist heterogen und sozial gewachsen. Vorteil: Zentrale Lage, bestehendes Umfeld; Nachteil: weniger Gestaltungsfreiheit und mögliche Abstimmungsbedarfe mit direkten Nachbarn (z.B. wegen Grenzbebauung). |
Erschließungsstand | Neubaugebiete werden voll erschlossen übergeben: Neue Straßen, Wasser/Abwasser, Strom, Telekom liegen an. Die Erschließungskosten sind meist im Grundstückspreis oder über Beiträge abgedeckt. Baubeginn kann zügig erfolgen, sobald das Gebiet fertiggestellt ist. | Baulücken sind durch die zentrale Lage häufig bereits erschlossen, da Versorgungsleitungen in der Straße liegen. Hausanschlüsse müssen noch gelegt werden. In Einzelfällen kann Nacherschließung nötig sein: Wenn z.B. die Straße noch unzureichend ausgebaut ist oder alte Leitungen erneuert werden müssen, können Anliegerbeiträge anfallen. Generell ermöglicht eine vorhandene Erschließung einen schnellen Baubeginn bei Erwerb. |
Bebauungsvorgaben | Unterliegen einem Bebauungsplan der Gemeinde mit konkreten Festsetzungen (z.B. Wohngebiet WA, Baugrenzen, Geschosszahl, Dachform). Beispiel Zeitz: Bebauung nach B-Plan Nr.34 „Eigenheimsiedlung“ mit entsprechenden Auflagen. Meist Einfamilienhausgebiete mit einheitlichen Vorgaben, was Architektur und Nutzung betrifft. | Meist §34 BauGB anwendbar (Innenbereich ohne eigenen B-Plan): Das Gebäude muss sich nach Art und Maß der Nutzung in die nähere Umgebung einfügen. D.h. Orientierung an Nachbarbebauung (Traufhöhe, Bauweise, Abstand etc.). Oft bestehen in historischen Stadtkernen zusätzliche Gestaltungssatzungen oder Denkmalschutzauflagen. Insgesamt mehr Flexibilität als im Neubaugebiet, aber auch Abstimmung im Einzelfall mit dem Bauamt nötig. |
Aktuelle Beispiele | - Zeitz, Bergsiedlung: 12 voll erschlossene Bauplätze in familienfreundlicher Lage, umgeben von neuen und sanierten Häusern. | - Naumburg (Saale): Baulücken in der Altstadt werden vereinzelt für Lückenbebauung genutzt (z.B. in geschlossen bebauten Gassen). |
Aspekt | Neubaugebiet (Halle Saale) | Baulücke (Halle Saale) |
Verfügbarkeit | Kaum klassische Neubaugebiete für Einfamilienhäuser innerhalb der Stadtgrenzen. Halle setzt verstärkt auf Nachverdichtung und Konversion brachliegender Flächen. Größere Neubauareale wurden v.a. in den 2000ern entwickelt (z.B. Heide-Süd als neues Wohnviertel auf ehemaligem Kasernengelände). Aktuell entstehen kleinere Quartiere am Stadtrand: z.B. geplantes Wohngebiet in Wörmlitz (Südstadt) auf lange brachliegenden Flächen oder Dölau-Ost, wo 30 Baugrundstücke neben der Dölauer Heide angeboten werden. Insgesamt aber sehr begrenztes Angebot, oft durch private Entwickler vermarktet. | Halle besitzt etliche Baulücken im Innenbereich, doch viele sind schon bebaut oder anderweitig genutzt. Übrig sind einzelne Lücken in gewachsenen Wohnvierteln (z.B. Giebichenstein, Böllberg, südliche Innenstadt), oft ehemalige Abrissgrundstücke. Diese sind stark nachgefragt, da sie eine zentrale Lage bieten. Eine Google-Maps-Karte zeigt zahlreiche Baulücken in Halle, was ihr Vorhandensein belegt. Allerdings handelt es sich häufig um kleinere Parzellen oder komplizierte Fälle (Altlasten, Eigentümerfragen). |
Grundstückspreise | Halle weist höchste Baulandpreise in Sachsen-Anhalt auf. 2023 lag der durchschnittliche Kaufpreis für baureifes Wohnbauland bei **ca. 328 €/**m² - ein Ausreißer nach oben, bedingt durch wenige, sehr teure städtische Grundstücke. Neubaugebiet-Parzellen am Stadtrand dürften ebenfalls deutlich über 150 €/m² kosten. (Zum Vergleich: Im Neubaugebiet „Heide-Süd“ wurden Bauplätze Anfang der 2000er für ~100 €/m² angeboten; heute wäre es höher.) Insgesamt sind Neubauflächen in Halle teuer und meistbietend vergeben (städtische Grundstücke oft via Bieterverfahren). | Baulücken in Halle bewegen sich preislich je nach Lage zwischen hochpreisig (in begehrten Innenstadtvierteln) und moderater (in Randlagen). Trotz kleiner Fläche können zentrale Lücken hohe Preise erzielen - allerdings sind sie oft „kein Standardgut“ und daher manchmal etwas günstiger verhandelbar als vergleichbare Neubauparzellen. Die Konkurrenz um attraktive Lücken ist groß. Im Schnitt liegt Halle stadtweit bei ~52 €/m² für Rohbauland, aber das spiegelt nicht die Kosten für erschlossene Innenstadtlücken wider (diese liegen i.d.R. deutlich dreistellig pro m²). |
Infrastruktur & Nachbarschaft | Neubaugebiete entstehen am Stadtrand (z.B. Dölau, Nietleben). Vorteil: ruhige, grüne Lage (Waldnähe in Dölau), oft familiengerecht geplant. Nachteil: Außerhalb der dicht bebauten Stadt - längere Wege zu Stadtzentrum und volle städtische Infrastruktur. Dennoch sind ÖPNV-Anbindung und Grundversorgung meist vorhanden (Buslinien, nahegelegene Supermärkte im Stadtteil). Die Nachbarschaft besteht komplett aus Neubau-Eigenheimen ähnlicher Baujahre, sozial eher homogen (viele junge Familien). | Innenstadt und gewachsene Quartiere: Hier sind Baulücken von Altbauten umgeben - also voll erschlossenes, dichtes städtisches Umfeld mit allen Einrichtungen (Schulen, Läden, ÖPNV in fußläufiger Nähe). Die Nachbarschaft ist vielfältig (Mischung aus sanierten Altbauten, ggf. Plattenbauten und wenigen Neubauten). Baulücken bieten städtisches Leben und Infrastruktur direkt vor der Tür. Allerdings muss ein Neubau sich ins bestehende Straßenbild einfügen, was z.B. Baugrenzen und Traufhöhen betrifft. Zudem kann die Bauphase in enger Umgebung herausfordernd sein (enger Zugang, Rücksicht auf Nachbarn). |
Erschließungsstand | Neubaugebiete werden von der Stadt/Entwicklern neu erschlossen. Alle Medien (Wasser, Abwasser, Strom, Telekom) und neue Straßen werden hergestellt. Kosten hierfür werden auf die Käufer umgelegt (entweder im Kaufpreis oder via Erschließungsbeiträge). Bauherren können sofort ans Netz gehen. Beispiel: Im Gebiet „Am Schänkberg“ an Halles Rand sind die letzten 24 von 85 Parzellen 2025 in Erschließung - Straßen und Versorger werden bis Jahresende fertiggestellt. | Baulücken in Halle sind meist voll erschlossen - sämtliche Leitungen liegen bereits in der anliegenden Straße, da es sich um bebauten Innenbereich handelt. Das garantiert einen schnellen Baubeginn. Der Bauherr muss nur noch die Hausanschlüsse legen lassen. Nacherschließung ist selten Thema, kann aber vorkommen, wenn z.B. eine bislang unbebaute Hinterlandfläche erst einen Zuweg oder Leitung benötigt. In der Regel entfällt jedoch der Neubau großer Infrastruktur - ein Vorteil der innerstädtischen Lücke. |
Bebauungsvorgaben | Neubaugebiete unterliegen städtebaulichen Planungen (Bebauungsplänen). In Halle werden hierin oft Typologien festgelegt: z.B. ausschließlich Einfamilienhäuser, zwei Vollgeschosse max., Satteldach etc., um ein homogenes Erscheinungsbild zu sichern. (Im Baugebiet Dölau-Ost etwa allgemeines Wohngebiet WA mit definierten Baugrenzen.) Die Bauherren müssen sich an diese Festsetzungen halten, erhalten dafür aber Planungsrechtssicherheit. | Baulücken werden meist nach §34 BauGB beurteilt, sofern kein Bebauungsplan existiert. Das heißt, Einfügung in die Umgebungsbebauung ist Pflicht: Gebäudeart, -höhe, Bauweise müssen dem Viertel entsprechen. In einer Blockrandbebauung muss z.B. geschlossen an Nachbargebäude angebaut werden; in einer Villengegend darf kein Reihenhaus entstehen. In Halle kommen hinzu: eventuelle Denkmalschutz- oder Gestaltungsauflagen in historisch sensiblen Lagen (Fassadengestaltung etc.). Insgesamt weniger starre Vorgaben als im Neubaugebiet, aber individuelle Abstimmung nötig. |
Aktuelle Beispiele | - Wohngebiet „Am Schänkberg“ (Angersdorf): Technisch im Saalekreis an Halles Stadtgrenze, aber für Halle-Baulustige attraktiv. 85 Bauplätze, grünes Umfeld, KiTa-Neubau und Spielplatz im Quartier. Hohe Nachfrage - vor Vertriebsstart waren etliche Parzellen reserviert. | - Baulücke Halle-Giebichenstein: z.B. 2024 Bebauung einer Lücke Nähe Volkspark mit Wohnhaus. Solche kleinen Projekte fügen moderne Architektur in Altbauviertel ein („Mut zur Lücke“). |
Aspekt | Neubaugebiet (Saalekreis) | Baulücke (Saalekreis) |
Verfügbarkeit | In nachgefragten Gemeinden (v.a. Speckgürtel um Halle) werden regelmäßig Neubaugebiete ausgewiesen. Angersdorf, Teutschenthal, Dieskau, Landsberg u.a. verzeichnen Baugebiete für Einfamilienhäuser, oft in mehreren Bauabschnitten. So umfasst das Wohngebiet „Am Schänkberg“ in Angersdorf insgesamt 85 Parzellen und wurde aufgrund hoher Nachfrage 2025 um den letzten Abschnitt erweitert. Auch rund um Merseburg/Bad Lauchstädt entstehen Baugebiete, allerdings begrenzter. In ländlichen Teilen (Querfurt-Umgebung) geringer Neubau-Flächenbedarf - hier werden eher einzelne Ortsranderweiterungen nach §13b BauGB vorgenommen. | Viele Dörfer im Saalekreis haben Baulücken in den Ortskernen - etwa dort, wo alte Gehöfte abgerissen wurden. Die Kommunen versuchen, diese Innenentwicklung zu fördern, bevor neues Land verbraucht wird. So gibt es z.B. in älteren Siedlungsbereichen von Merseburg, Bad Dürrenberg oder Braunsbedra noch Baulücken, oft in Privatbesitz. Die Verfügbarkeit ist jedoch verstreut und erfordert Eigeninitiative (Nachfrage bei Gemeinden/Bauämtern). Insgesamt bietet der Bestand an leerstehenden oder ungenutzten Grundstücken in gewachsenen Ortsteilen Chancen für Bauwillige, die nicht aufs Neubaugebiet angewiesen sind. |
Grundstückspreise | Über dem Landesdurchschnitt: Im Saalekreis lag 2023 der mittlere Kaufwert für erschlossenes Bauland bei ca. **67,50 €/**m² - damit gehört er zu den teuersten Landkreisen Sachsen-Anhalts (bedingt durch Halle-nahes Bauland). In attraktiven Dörfern nahe Halle (z.B. Teutschenthal, Kabelsketal) liegen Angebotspreise oft im deutlich zweistelligen oder sogar knapp dreistelligen Bereich pro m². Beispiel: Im beliebten Pendler-Ort Angersdorf ~600-700 m²-Parzellen, Preise geschätzt um 100 €/m² (entsprechend regionaler Marktwerte). In weniger gefragten Orten im Westen können Neubauflächen dagegen <50 €/m² kosten. | Heterogen: Zentrale Lücken in Merseburg oder Bad Dürrenberg können ähnliche Preise erzielen wie Neubaugebiete, wenn Lage und Größe stimmen. In ländlichen Ortsteilen hingegen sind Baulücken oft günstig zu haben - teils <30 €/m² - da Verkäufer froh sind, einen Nutzer zu finden. Zudem sind Baulücken meist kleiner als Neubauparzellen, was den absoluten Kaufpreis reduziert. Der Erschließungsgrad beeinflusst den Preis stark: Voll erschlossene Grundstücke werden im Schnitt um über 50 % teurer gehandelt als teilerschlossene. Insgesamt bietet eine Baulücke potentiell Einsparungen, wenn man bereit ist, Kompromisse bei Zuschnitt oder Altbestand einzugehen. |
Infrastruktur & Nachbarschaft | Neubaugebiete im Saalekreis entstehen häufig am Dorfrand auf früheren Ackerflächen. Vorteil: naturnahe, ruhige Wohnlage, neues Wohnumfeld vor allem mit jungen Familien (Nachbarschaft homogen). Nachteil: Oft kaum gewachsene Infrastruktur im Wohngebiet selbst - man ist auf den alten Dorfkern oder die nahe Stadt angewiesen. Positiv hervorzuheben ist die gute Verkehrsanbindung im Halle-Umland: Viele Neubauorte (Angersdorf, Dieskau etc.) haben Bahn- oder Busanschluss nach Halle und liegen nahe Autobahnen. Innerhalb der Neubaugegend fehlen aber mitunter Läden oder Kitas, was durch die Dorfgemeinde erst nach und nach ergänzt wird. | Baulücken liegen mitten im Dorf oder der Stadt - somit sind bestehende Infrastruktur und soziales Leben direkt vorhanden. In Merseburg z.B. sind Baulücken von Altbauten umgeben, mit direktem Zugang zu Versorgung (Supermarkt, Schule, ÖPNV). Die Nachbarschaft ist ein gewachsenes Gefüge: z.B. ältere Einwohner, sanierte und unsanierte Häuser gemischt. Wer hier baut, fügt sich in die Dorfgemeinschaft ein. Das kann bereichernd sein (bestehende Kontakte, Traditionen), erfordert aber auch Anpassung (etwa architektonisch an den Ortsbildcharakter). |
Erschließungsstand | Neubaugebiete werden neu erschlossen. In der Regel sorgt die Gemeinde für Straßenbau, Beleuchtung sowie Ver- und Entsorgungsleitungen bis zu den Grundstücksgrenzen. Diese Gebiete sind anschließend „baureif“. Bauherren tragen Erschließungsbeiträge oder zahlen einen höheren Kaufpreis entsprechend. Beispiel: Im Neubaugebiet Angersdorf sind alle Parzellen bis Ende 2025 vollständig angeschlossen (inkl. Glasfaser in vielen Fällen). | Baulücken im Bestand verfügen meist über Erschließung, da sie an bestehende Straßen angrenzen. Wasser, Abwasser und Strom liegen also typischerweise schon an. Falls eine Baulücke bisher unbebaut war (z.B. Gartenland), kann es nötig sein, neue Anschlüsse zu legen, die aber an das vorhandene Netz koppeln - ein überschaubarer Aufwand. Teilerschlossen sind manche Grundstücke in dörflichen Lagen (etwa alte Grundstücke mit Trinkwasseranschluss, aber ohne Kanalisation - hier wäre vor Bau eine Klärung nötig, ob ein Kanal nachgerüstet wird oder eine Kleinkläranlage einzubauen ist). Generell gilt: vorhandene Straßen und Leitungen begünstigen die sofortige Bebaubarkeit von Baulücken. |
Bebauungsvorgaben | Neubaugebiete im Saalekreis werden zumeist durch Bebauungspläne gesteuert, vor allem in den Halle-nahen Gemeinden. Diese legen z.B. fest: Einzel- oder Doppelhäuser, Anzahl Geschosse (oft 1-2), Dachneigung, Abstandflächen etc., um ein harmonisches Neubaugebiet zu schaffen. Ortsrandgebiete nach §13b BauGB werden als Außenbereichs-Ergänzung in Planverfahren überführt mit ähnlichen Vorgaben. Insgesamt sind die gestalterischen Freiheiten begrenzt - oft ähneln sich die entstehenden Häuser in Form und Höhe. | In den Ortskernen existiert selten ein moderner Bebauungsplan; daher gilt §34 BauGB. Ein Neubau muss ins Ortsbild passen: Im Dorfkern kann das z.B. bedeuten, ein traufständiges Haus mit rotem Satteldach zu bauen, wenn die Mehrheit der Nachbarhäuser so gestaltet ist. Viele Gemeinden haben zudem Ortssatzungen (speziell in historischen Stadtkernen wie Merseburg), die z.B. die Dachform oder Fassadenmaterialien regeln. Grundsätzlich ist die Baulückenbebauung flexibler handhabbar, solange sie die Eigenart des Gebietes nicht stört. Allerdings können enge Grundstücke zusätzliche Einschränkungen mit sich bringen (Abstandsflächen, Baulinien entlang bestehender Bebauung). |
Aktuelle Beispiele | - Angersdorf „Am Schänkberg“: siehe oben - Neubaugebiet mit hoher Nachfrage am Halleschen Stadtrand. Junge Familien ziehen zu, das Gebiet wurde wegen Erfolg erweitert. | - Innenstadt Merseburg: Baulücken in der Nähe des Doms oder der Stadtschlossanlage wurden in den letzten Jahren teils mit Wohnhäusern geschlossen, um die historischen Quartiere zu verdichten. |
Aspekt | Neubaugebiet (Mansfeld-Südharz) | Baulücke (Mansfeld-Südharz) |
Verfügbarkeit | Nur vereinzelt neue Baugebiete, meist in attraktiven Lagen: z.B. Lutherstadt Eisleben - OT Helfta, wo ein kleines Baugebiet mit 22 Parzellen in einem gewachsenen Wohnviertel ausgewiesen wurde (Erschließung einer ehemaligen Gärtnereifläche). Ebenso entstehen Einfamilienhausgebiete nahe dem Süßen See (Gemeinde Seegebiet Mansfelder Land) durch den Freizeit- und Landschaftsreiz. Insgesamt sind klassische Neubaugebiete rar; die meisten Gemeinden vermarkten lieber bestehende Baulücken oder Konversionsflächen, da die Einwohnerzahl sinkt. | Sehr viele Baulücken in Ortslagen verfügbar. Insbesondere in den Altstädten von Sangerhausen und Eisleben klaffen Lücken, wo marode Gebäude abgerissen wurden. Auch in Dörfern des Mansfelder Landes (ehemalige Bergbauregion) finden sich Brachen innerhalb der Bebauung. Die Kommunen haben teilweise Baulückenprogramme gestartet, um Interessenten zu finden. Dennoch bleiben etliche Lücken ungenutzt mangels Nachfrage. Bauwillige mit lokalem Bezug haben hier Chancen, günstig ein zentrales Grundstück zu bekommen. |
Grundstückspreise | Geringstes Preisniveau in Sachsen-Anhalt: Der Gutachterausschuss ermittelte für Mansfeld-Südharz einen durchschnittlichen Bauland-Kaufpreis von nur rund **32 €/**m² (2023) - deutlich unter dem Landesmittel. Selbst in begehrteren Neubauprojekten bleiben die Preise moderat: z.B. Eisleben-Helfta „Kleines feines Baugebiet“ ca. **100 €/**m² (700 m² für ~70.000 € voll erschlossen). Neue Bauplätze am Seeufer können etwas höher liegen, erreichen aber selten Großstadt-Niveau. | Sehr niedrig bis symbolisch: Viele Baulücken werden für wenige Euro pro Quadratmeter angeboten, teils sogar unter Verkehrswert, um einen Käufer zu finden. Beispiel: In einem Inserat für Eisleben wurde ein innenstadtnahes 1.860 m²-Grundstück für 30.000 € VB angeboten (rund 16 €/m²). Je nach Lage (z.B. dörflich abgelegen) können Preise einstellig pro m² sein. Die Preisspanne ist groß - einzelne innerstädtische Lücken in guter Lage (z.B. Sangerhausen Zentrum) mögen höhere Preise erzielen, aber insgesamt ist Mansfeld-Südharz im Ranking ganz unten (Platz 12 von 14 Kreisen). |
Infrastruktur & Nachbarschaft | Neubaugebiete entstehen bevorzugt an besonderen Standorten: z.B. der OT Helfta in Eisleben bietet mit Kloster und See eine attraktive Umgebung; die neuen Häuser dort integrieren sich aber an den Rand eines bestehenden Wohnviertels - Nachbarschaft also halb neu, halb alt. Oft liegen Neubauareale dennoch am Siedlungsrand (mit Blick ins Grüne), sodass ruhiges Wohnen garantiert ist. Infrastruktur vor Ort ist unterschiedlich: in Eisleben-Helfta etwa sind Schule und Supermarkt in Reichweite, während ein neues Areal in einem kleineren Dorf auf die Hauptgemeinde angewiesen ist. Nachbarschaft in Neubaugebieten hier: meist Rückkehrer oder Jüngere, die trotz Abwanderungstrend vor Ort bauen möchten, neben ggf. neu Zugezogenen aus anderen Regionen. | Baulücken in Mansfeld-Südharz befinden sich mitten in bestehenden Orten, oft in jahrzehnte- bis jahrhundertealtem Umfeld. Infrastruktur wie Einkauf, Arzt, Schule ist je nach Ort unterschiedlich entwickelt - in Sangerhausen und Eisleben gut (städtisch), in Dörfern teilweise lückenhaft (Grundversorgung evtl. nur im Nachbarort). Die Nachbarschaft ist traditionell geprägt: In kleinen Gemeinden kennt man sich, ein Neubau fällt auf. Man kann mit viel lokalem Interesse und Einbindung rechnen. Die Umgebung von Baulücken ist nicht immer ansehnlich - neben schicken sanierten Häusern stehen mitunter Ruinen oder Leerstand. Wer hier baut, trägt zur Ortsbild-Aufwertung bei, muss aber ein Pionier sein, der bewusst in einer schrumpfenden Region investiert. |
Erschließungsstand | Neubauprojekte werden vom jeweiligen Bauträger/Gemeinde erschlossen. Bei kleinen Projekten (z.B. 10-20 Parzellen) kann es vorkommen, dass Erschließung auf Käuferwunsch erfolgt - d.h. erst wenn genug Reservierungen vorliegen, werden Straßen und Leitungen gebaut. In Eisleben-Helfta sind die Grundstücke vollständig erschlossen angeboten (Kanal, Wasser, Strom, Telekom). Generell achten auch ländliche Kommunen darauf, neue Baugebiete an bestehende Netze anzubinden. | Viele Baulücken sind erschlossen, da sie an vorhandenen Straßen liegen. Allerdings gibt es Fälle von „teilerschlossenen“ Grundstücken: z.B. ehemaliges Gartengrundstück mit Stromanschluss, aber ohne Abwasserleitung. In Mansfeld-Südharz existieren noch Orte ohne zentrales Abwassersystem - ein Bauherr müsste dort entweder auf Nachrüstung warten oder eine eigene Lösung (Kleinkläranlage) schaffen. Auch unbefestigte Anliegerwege sind möglich. Wenn durch eine Baulückenschließung ein Ausbau der Straße erforderlich wird, könnten Anliegerbeiträge entstehen (Nacherschließung). In der Praxis werden diese Hürden aber oft durch sehr niedrige Kaufpreise ausgeglichen. |
Bebauungsvorgaben | Neubaugebiete sind selten groß genug für detaillierte Gestaltungspläne. Meist werden sie über einen einfachen Bebauungsplan oder eine Innenbereichssatzung geregelt, die z.B. festlegt: allgemeines Wohngebiet, offene Bauweise, max. 2 Geschosse. In Helfta/Eisleben wurde für das neue Gebiet ein Bebauungsplan aufgestellt, um die Parzellen zuzuschneiden und die Erschließung zu sichern. Die Vorgaben sind aber relativ schlicht (keine ausgefallenen Architekturvorschriften), um Bauherren anzulocken. | Für Baulücken gilt auch hier in der Regel §34 BauGB. In den kleinstädtischen und dörflichen Lagen bedeutet das: das neue Haus sollte sich z.B. an der Bauflucht und Traufhöhe der Nachbarn orientieren und keine fremdartigen Dimensionen haben. Da viele Baulücken in Bereichen liegen, wo eine durchmischte Bebauung herrscht, ist oft Spielraum - solange z.B. kein Gewerbebau in Wohngebiete gesetzt wird. Besonderheiten: In historischen Montanorten (Mansfeld, Hettstedt) kann es Denkmalbereiche geben, in denen Material und Form mit dem Bestand harmonieren müssen (Fachwerkoptik etc.). Meist entscheiden die unteren Bauaufsichtsbehörden im Einzelfall wohlwollend, um Investitionen nicht abzuschrecken. |
Aktuelle Beispiele | - Eisleben OT Helfta: Neubaugebiet mit 22 EFH-Plätzen, vollständig erschlossen, in einem bestehenden Wohnviertel integriert - soll v.a. junge Familien halten/anziehen. | - Altstadt Sangerhausen: In der Altstadt sind etliche Baulücken nach Abrissen entstanden. Ein Beispiel: in der Kylischen Straße wurde 2022 ein leerer Zwischenraum mit einem modernen Stadthaus bebaut, was das historische Straßenbild wieder schloss. |
In allen betrachteten Regionen zeigt sich, dass Neubaugebiete planbare Rahmenbedingungen (Erschließung, klare Bauregeln) und häufig großzügige, homogene Wohnumfelder bieten. Allerdings sind sie vielfach teurer pro Quadratmeter und oft peripher gelegen. Baulücken hingegen ermöglichen Bauen in etablierter Lage zu mitunter günstigeren Konditionen, erfordern aber mehr Anpassung an bestehende Strukturen und können unbekannte Risiken (Altlasten, Nachbarschaftskonflikte) bergen. Gerade im Halle/Saalekreis-Gebiet mit hoher Nachfrage sind Neubaugebiete schnell vergriffen, wodurch Baulücken eine Chance darstellen, stadtnah Eigentum zu schaffen - wie die Happy-Haus-Bau-Beratung feststellt, vereinen Baulücken zentrale Lage mit vergleichsweise bezahlbarem Preis. In den ländlicheren Kreisen (Burgenland, Mansfeld-Südharz) sind Baulücken oft in größerer Zahl vorhanden, was Bauwilligen mit Flexibilität eine kostengünstige Alternative zum Bauen „auf der grünen Wiese“ bietet. Die Entscheidung Neubaugebiet vs. Baulücke hängt letztlich von persönlichen Präferenzen (Nachbarschaft, Freiraum vs. Urbanität) und der lokalen Marktsituation ab. Beispielsweise betont das Landesamt, dass es sich lohnen kann, außerhalb der Städte zu suchen, da dort Grundstückspreise teils deutlich niedriger sind - zugleich fördern viele Kommunen die Innenentwicklung (Baulückenschließung), um Ortskerne zu stärken. Somit bietet jede Option spezifische Vor- und Nachteile, die in den genannten Regionen sorgfältig abgewogen werden sollten.
