Erbbaurecht
statt Kauf
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Erbbaurecht statt Kauf: Wann lohnt sich die Erbpacht für Bauherren im Burgenlandkreis, in Halle, im Saalekreis und im Landkreis Mansfeld-Südharz?
Das Erbbaurecht - umgangssprachlich oft Erbpacht genannt - ermöglicht es, ein eigenes Haus auf fremdem Boden zu bauen, ohne das Grundstück kaufen zu müssen. Statt eines Kaufpreises zahlt der Bauherr einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer, meist jährlich oder vierteljährlich. Dieser Erbbauzins wird individuell vereinbart und orientiert sich häufig am Bodenwert des Grundstücks (üblich sind etwa 3-5 % des Grundstückswerts pro Jahr). Der Erbbaurechtsvertrag läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte (häufig 60 bis 99 Jahre) und wird notariell beurkundet sowie im Grundbuch eingetragen. Für viele Bauwillige ist das Erbbaurecht eine attraktive Alternative zum Grundstückskauf - vor allem in Regionen mit knappem oder sehr teurem Bauland wie der Stadt Halle (Saale) oder begehrten Wohnlagen im Saalekreis, wo Kaufgrundstücke rar und kostspielig sind. Indem man das Grundstück pachtet statt kauft, kann auch mit kleinerem Budget der Traum vom Eigenheim verwirklicht werden.
Typische Erbbaugeber (Verpächter) sind Kommunen, Kirchen oder Stiftungen. So vergeben etwa Städte oder Landkreise vereinzelt Baugrundstücke im Erbbaurecht, um Familien den Hausbau zu ermöglichen, ohne Grund und Boden aus der Hand zu geben. Auch kirchliche Einrichtungen (z. B. evangelische Kirchenstiftungen oder katholische Bistümer) bieten Erbpacht-Grundstücke an - oft sogar zu vergünstigten Konditionen nach sozialen Kriterien, etwa bevorzugt für kinderreiche Familien. Im Raum Halle/Leipzig ist dieses Modell wieder aktueller geworden, da die Grundstückspreise vielerorts stark gestiegen sind. Ein regionaler Ansprechpartner für alle Fragen zur Erbpacht ist die BNW GmbH, die als Baupartner in der Region Halle, dem Burgenlandkreis, dem Saalekreis und Mansfeld-Südharz Bauherren berät und begleitet. Sie kennt die lokalen Gegebenheiten und steht Bauinteressierten mit Erfahrung zur Seite, wenn es darum geht, das passende Erbbau-Grundstück zu finden oder einen Erbbaurechtsvertrag zu gestalten.
Wie funktioniert das Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht erhält der Bauherr (Erbbaurechtsnehmer) vom Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) das dingliche Recht, auf dessen Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Dieses Recht wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und gegen Zahlung des Erbbauzinses gewährt. Wichtig: Der Erbbaurechtsnehmer wird Eigentümer des Hauses, aber nicht des Grundstücks. Das Haus darf er bewohnen, verkaufen oder vererben, genau wie bei einem Haus auf eigenem Grund. Das Grundstück bleibt jedoch Eigentum des Verpächters, und das Erbbaurecht wird als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Zusätzlich wird meist ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Dadurch ist das Erbbaurecht rechtlich abgesichert und sogar beleihbar - Banken akzeptieren es im Prinzip als Sicherheit für eine Baufinanzierung, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind (z.B. ausreichende Restlaufzeit des Vertrags).
Die Laufzeit des Erbbaurechts wird im Vertrag frei vereinbart. Üblich sind langfristige Zeiträume, oft 75 oder 99 Jahre. In diesem Zeitraum hat der Erbpächter nahezu die Rechte eines Grundstückseigentümers: Er kann das Grundstück bebauen, das Haus nutzen und in der Regel auch vermieten oder wieder verkaufen. Allerdings können im Vertrag gewisse Pflichten und Auflagen festgelegt sein. So ist es üblich, dass der Erbbauberechtigte innerhalb einer bestimmten Frist ein Wohnhaus errichten muss und dieses instand hält. Häufig verpflichtet er sich, die Immobilie angemessen zu versichern und größere bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers vorzunehmen. Auch die Nebenkosten trägt der Erbpächter: Er bezahlt Erschließungskosten, Grundsteuer und Grunderwerbsteuer (letztere fällt bei Erbbaurecht in angepasster Form an), so als wäre er Eigentümer - mit dem Unterschied, dass ein jährlicher Erbbauzins an den Bodenbesitzer gezahlt werden muss.
Der Erbbauzins stellt quasi die Miete für das Grundstück dar. Er wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt - oft als Prozentsatz des Grundstückswerts zu Vertragsbeginn (z.B. 4 % des Bodenwerts pro Jahr). Bei einem Bodenwert von z.B. 100.000 € wären bei 4 % also 4.000 € Erbbauzins pro Jahr zu zahlen. Je nach Vereinbarung wird dieser Betrag jährlich, vierteljährlich oder monatlich entrichtet. Wichtig zu wissen: Der Erbbauzins ist veränderlich, wenn eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. In vielen Verträgen gibt es das Recht, den Zins in gewissen Abständen an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen. Typisch ist eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex, mit Anpassung zum Beispiel alle 5 oder 10 Jahre - manchmal auch schon alle 3 Jahre. Das schützt den Grundstückseigentümer vor Inflation, bedeutet aber für den Erbpächter, dass sich die jährliche Belastung über lange Zeiträume erhöhen kann. Bleibt der Zins über Jahrzehnte unverändert und wird dann dem gestiegenen Bodenwert angepasst, kann es sogar zu sprunghaften Erhöhungen kommen. Daher ist eine moderate und transparente Anpassungsregel im Vertrag wichtig (mehr dazu unten bei den Vertragstipps).
Ein großer Vorteil des Erbbaurechts ist, dass Haus und Erbbaurecht veräußerbar und vererbbar sind. Künftige Käufer oder Erben können in den laufenden Vertrag einsteigen - die restliche Laufzeit und Bedingungen gelten für sie weiter. Allerdings kann im Vertrag vorgesehen sein, dass der Verpächter einem Verkauf zustimmen muss. In der Praxis haben viele Erbbaurechtsgeber (insbesondere Kirchen oder Kommunen) ein Vorkaufsrecht, falls der Erbbauberechtigte das Haus verkaufen will. Das bedeutet, man muss dem Grundstückseigentümer zunächst ein Angebot vorlegen; lehnt er ab, darf frei an Dritte verkauft werden. Für Käufer ist beim Erwerb eines Erbpacht-Hauses besonders die verbleibende Vertragsdauer wichtig: Je kürzer die Restlaufzeit, desto schwieriger lässt sich eine Immobilie verkaufen und finanzieren - und desto stärker drückt dies erfahrungsgemäß den Verkaufspreis. Dazu später mehr bei den Nachteilen.
Vorteile der Erbpacht
Welche Chancen bietet das Erbbaurecht gegenüber dem klassischen Grundstückskauf? Die wichtigsten Vorteile für Bauherren sind:
- Geringere Kaufkosten und Anfangsinvestition: Da kein Grundstück gekauft werden muss, entfallen die oft sehr hohen Grundstückskosten vollständig. Dadurch sinkt der Finanzierungsbedarf erheblich - Bauherren brauchen weniger Eigenkapital und einen kleineren Kredit, was Zinslast und monatliche Rate reduziert. Auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren fallen bei Erbpacht geringer aus, da sie nur auf den Erbbauzins bzw. den Erbbaurechtsvertrag berechnet werden und nicht auf einen vollen Kaufpreis für Grund und Boden.
- Höhere Liquidität und weniger Kapitalbindung: Das Kapital, das sonst im Grundstückskauf gebunden wäre (oft ein fünf- bis sechsstelliger Betrag), bleibt verfügbar. Bauherren haben dadurch finanziellen Spielraum - sei es für die Baukosten selbst (z.B. bessere Ausstattung des Hauses) oder für Rücklagen und andere Investitionen. Die geringere Kapitalbindung bedeutet auch ein geringeres Risiko, sich finanziell zu übernehmen.
- Möglichkeit in teuren Lagen zu bauen: In gefragten Städten und Ortsteilen, wo kaum Bauland zum Verkauf steht oder die Preise astronomisch hoch sind, eröffnet ein Erbbaurechts-Angebot überhaupt erst die Chance, dort zu bauen. Dank Erbpacht können sich auch Normalverdiener ein Eigenheim in Lagen leisten, die beim Grundstückskauf außer Reichweite wären - Halle (Saale) mit seinen hohen Bodenrichtwerten ist ein gutes Beispiel, oder beliebte Wohngegenden im Saalekreis, wo Angebot und Nachfrage nach Bauplätzen stark auseinandergehen.
- Entlastung in der Lebensplanung: Gerade junge Familien oder Bauherren in frühen Karrierejahren profitieren davon, nicht ihr gesamtes Vermögen ins Grundstück stecken zu müssen. Die monatliche Belastung durch den Erbbauzins ist planbar und oft überschaubar - und im Laufe der Jahre, mit steigendem Einkommen, relativiert sich diese Zahlung. Zudem lässt ein langfristiger Erbbaurechtsvertrag (z.B. 99 Jahre) genügend Zeit, um mehrere Lebensphasen im eigenen Haus zu verbringen. Häufig reicht die Laufzeit also für ein ganzes Leben, sodass man die eingeschränkte Dauer praktisch kaum spürt.
- Geringere Hürden beim Immobilienkauf: Wer statt Neubau eine bereits bestehende Immobilie auf Erbpachtgrund kauft, zahlt in der Regel weniger als für ein vergleichbares Haus mit Grundstück, da der Bodenwert nicht im Kaufpreis enthalten ist. Dies kann den Einstieg ins Wohneigentum erleichtern. Außerdem spart man beim Kauf einer Erbpacht-Immobilie Nebenkosten, weil keine Grunderwerbsteuer auf einen Grundstückskauf anfällt, was besonders bei knappem Budget hilfreich ist.
(Neben diesen Vorteilen spielen mitunter auch weiche Faktoren eine Rolle: Manche schätzen, dass das Grundstück langfristig in Gemeinbesitz (z.B. der Kommune oder Kirche) bleibt - etwa weil so Bodenspekulation eingedämmt wird. Für andere ist es attraktiv, später eventuell doch Eigentümer des Bodens zu werden, falls der Verpächter einen Verkauf anbietet. Solche Aspekte hängen aber vom Einzelfall ab.)
Nachteile der Erbpacht
Demgegenüber stehen verschiedene Nachteile und Risiken, die ein Erbbaurechtsnehmer bedenken muss:
- Kein Eigentum am Grund und Boden: Man erwirbt nur das Haus, nicht das Grundstück darunter. Der Boden gehört weiterhin dem Verpächter, was psychologisch für manche ein Unsicherheitsfaktor ist. Zudem hat man nicht die volle Souveränität über das Grundstück - bestimmte Entscheidungen liegen beim Eigentümer. Dieses Gefühl, „auf fremdem Boden“ zu bauen, ist nicht für jeden angenehm.
- Laufende Kosten durch Erbbauzins: Anders als ein gekaufter Boden (der abbezahlt ist) verursacht Erbpacht ständig wiederkehrende Kosten. Jedes Jahr ist der vereinbarte Erbbauzins zu zahlen - ähnlich einer Miete, die niemals endet. Über die Jahrzehnte können sich diese Zahlungen auf sehr hohe Summen addieren. Eine Beispielrechnung: Bei 4 % Erbbauzins auf ein Grundstück im Wert von 150.000 € zahlt man nach 30 Jahren bereits 180.000 € an Zinsen - mehr als den ursprünglichen Kaufpreis des Bodens. Nach 50 Jahren wären es 300.000 € (doppelt so viel wie der Boden wert war). Finanziell ist der Wegfall des Grundstückskaufpreises also langfristig kein echter Vorteil, denn am Ende gehört einem das Grundstück trotzdem nicht. Hinzu kommt: Der Erbbauzins kann im Laufe der Zeit steigen. Viele Verträge erlauben eine Anpassung an die Marktentwicklung oder Inflation. Alle paar Jahre darf der Zins überprüft und ggf. erhöht werden (z.B. alle 3 oder 5 Jahre). Bei stark steigenden Bodenwerten oder Lebenshaltungskosten können Erbbauzinsen somit deutlich anziehen. Erbpachtnehmer sollten diese Unsicherheitskomponente einkalkulieren.
- Begrenzte Dauer und Heimfall: Ein Erbbaurechtsvertrag ist befristet - läuft die vereinbarte Zeit ab (z.B. nach 99 Jahren), endet das Nutzungsrecht. Grundstück und Haus fallen dann an den Eigentümer zurück, sofern der Vertrag nicht verlängert wird. Der Erbbauberechtigte - oder seine Erben - stehen dann ohne Grundstück und ohne Haus da. Zwar sieht das Gesetz vor, dass in diesem Fall eine Entschädigung für das Gebäude gezahlt wird, orientiert am Verkehrswert. Üblich sind vertragliche Regelungen, die z.B. mindestens 2/3 des Gebäudewertes als Entschädigung garantieren. Doch gerade bei sehr langer Laufzeit kann das Haus bis dahin stark an Wert verloren haben (Stichwort Alter der Immobilie), und eine Verlängerung ist nicht garantiert. Zusätzlich besteht das Heimfall-Risiko während der Laufzeit: Verstößt der Erbpächter schwerwiegend gegen die Vertragsbedingungen - etwa indem er den Erbbauzins nicht mehr zahlt oder das Grundstück verwahrlosen lässt - kann der Erbbaurechtsgeber den Vertrag vorzeitig kündigen. In diesem Fall erlischt das Erbbaurecht, der Eigentümer erhält das Grundstück und das Haus zurück, und der Erbpächter bekommt eine Entschädigung (auch hier meist um die 2/3 des Hauswerts). Der Verlust des Bodens (und eventuell der Immobilie) ist also ein reales Risiko, wenn auch nur in Extremfällen.
- Eingeschränkte Verfügungsfreiheit & Nachnutzung: Auf einem Erbpachtgrundstück kann man nicht völlig frei schalten und walten. Bauliche Veränderungen am Haus - etwa Anbauten, Umbauten oder Nutzungsänderungen - dürfen laut Vertrag oft nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers vorgenommen werden. Auch eine gewerbliche Nutzung des Hauses kann ausgeschlossen oder genehmigungspflichtig sein. Beim Verkauf der Immobilie hat, wie erwähnt, der Verpächter häufig ein Mitspracherecht oder ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht. Selbst wenn kein ausdrückliches Zustimmungsrecht besteht, ist ein Verkauf auf dem freien Markt tendenziell schwieriger: Je kürzer die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts, desto kleiner der Kreis potenzieller Käufer, da diese auf die Verlängerungsbereitschaft des Eigentümers vertrauen müssen. Entsprechend erzielt man für ein Haus auf Erbpachtgrund meist einen geringeren Verkaufspreis als für ein vergleichbares Objekt auf eigenem Grundstück. Außerdem kann der Eigentümer in bestimmten Fällen den Verkauf an Dritte untersagen - zum Beispiel, wenn der neue Käufer finanziell als unsicher gilt oder andere Vertragszwecke gefährdet wären. All das schränkt die Flexibilität ein.
- Besondere Anforderungen bei der Finanzierung: Ein oft übersehener Nachteil: Nicht jede Bank finanziert Immobilien auf Erbpachtgrundstücken problemlos. Manche Kreditinstitute verlangen zusätzliche Sicherheiten oder mehr Eigenkapital, weil kein eigenes Grundstück als Pfand vorhanden ist. Üblich ist z.B., dass mindestens 20-30 % Eigenkapital gefordert werden und das Erbbaurecht möglichst noch lange (40+ Jahre) laufen muss. Private Erbbaurechtsgeber (z.B. ein Privatgrundstücksbesitzer) werden von Banken skeptischer gesehen als öffentliche (Stadt, Kirche). Insgesamt ist eine Baufinanzierung bei Erbpacht also etwas komplizierter und im Zweifel teurer (geringere Beleihungswerte) als bei Volleigentum. Dies sollte in die Entscheidung mit einfließen.
Wie man sieht, handelt es sich beim Erbbaurecht um ein Abwägungsmodell: Niedrigere Einstiegshürden und mehr Liquidität auf der einen Seite stehen langfristige finanzielle Belastungen und gewisse Unsicherheiten auf der anderen Seite gegenüber. Im nächsten Abschnitt betrachten wir, in welchen Situationen sich Erbpacht wirklich lohnt - und wann eher nicht.
Wann lohnt sich das Erbbaurecht?
Ob sich das Erbbaurecht für Bauherren wirklich lohnt, hängt von den persönlichen finanziellen Umständen und der Marktlage ab. Grundsätzlich gilt: Je knapper das eigene Budget und je teurer (oder seltener) die Grundstücke, desto eher kann Erbpacht eine sinnvolle Lösung sein. Ein typisches Szenario ist eine Familie, die sich den Hausbau leisten könnte, aber das Geld für den Grundstückskauf nicht aufbringt. Dank Erbbaurecht müssen sie nur das Haus finanzieren, nicht den Boden - die benötigte Kreditsumme ist geringer, was die monatliche Belastung reduziert und den Traum vom eigenen Heim überhaupt erst realisierbar macht.
Auch die Makro-Ökonomie spielt eine Rolle: In Zeiten hoher Bauzinsen und hoher Grundstückspreise bietet das Erbbaurecht einen besonderen Vorteil. Wenn Baukredite teuer sind, schmerzt jeder zusätzlich finanzierte Euro. Entfällt der Grundstückskaufpreis, sinkt die Darlehenssumme erheblich - das rechnet sich vor allem bei hohen Zinsen. Umgekehrt, in Phasen sehr niedriger Bauzinsen und moderater Bodenpreise, war Erbpacht weniger attraktiv, weil man günstiges Geld leihen konnte, um Land zu kaufen, und die Zinsersparnis durch Erbpacht gering war. Aktuell jedoch (Stand 2025) sind Bauzinsen im Vergleich zu den 2010er Jahren deutlich gestiegen, und Bauland in Städten wie Halle ist knapp und kostspielig - das spricht für eine Renaissance der Erbpacht als Finanzierungsalternative.
Ein weiterer Punkt: Verfügbarkeit von Grundstücken. Erbpacht lohnt sich vor allem dann, wenn man anders gar kein Grundstück bekommen könnte. In manchen städtischen Lagen werden Baugrundstücke gar nicht mehr verkauft, sondern nur noch im Erbbaurecht vergeben (etwa von Kommunen, die langfristig Kontrolle über ihr Bauland behalten möchten). Wer in genau so einer Lage bauen will, hat mit Erbbaurecht unter Umständen die einzige Chance, dort ein Haus zu errichten. Auch wenn beispielsweise ein kirchlicher Träger ein attraktives Grundstück nur per Erbpacht anbietet, kann dies eine Gelegenheit sein, die man sonst nicht hätte. Kurz gesagt: Lieber ein Erbpacht-Grundstück in Wunschlage als gar kein Grundstück.
Erbbaurecht kann sich zudem in bestimmten Lebensphasen auszahlen. Junge Bauherren am Anfang ihrer Berufslaufbahn verfügen oft noch nicht über viel Eigenkapital - für sie ist das Modell interessant, um sofort ein eigenes Zuhause zu schaffen und die Investition ins Grundstück eventuell auf später zu verschieben. Mit steigendem Einkommen relativieren sich die Erbbauzinszahlungen, und im Idealfall kann man nach ein paar Jahrzehnten überlegen, das Grundstück zu kaufen (sofern der Verpächter zustimmt). Familien mit Kindern profitieren davon, dass sie früh im eigenen Haus wohnen können, anstatt jahrelang auf ein erschwingliches Grundstück zu warten. In dieser Lebensphase nimmt man die langfristige Zahlungsverpflichtung eher in Kauf, um den Kindern ein Zuhause mit Garten bieten zu können.
Natürlich gibt es auch Situationen, in denen sich Erbpacht eher nicht lohnt. Wer finanziell gut aufgestellt ist und genug Eigenkapital hat, um ein Grundstück zu erwerben, fährt in der Regel besser damit, Grund und Boden direkt zu kaufen. Dann gehört einem das Grundstück auf Dauer, und man hat volle Entscheidungsfreiheit - ohne laufende Zinszahlungen an Dritte. Zudem baut man Vermögen auf, da Bodenwerte langfristig eher steigen. Auch wenn man absolut kein Risiko eingehen möchte, ist Eigentum die sicherere Variante: Bei Erbpacht bleibt immer ein Restrisiko (Vertragsende, Heimfall, Zinsanpassung), das wegfällt, wenn einem das Grundstück gehört.
Wichtig ist, realistisch zu rechnen: Wenn das Budget selbst mit Erbpacht nur gerade so reicht, sollte man vorsichtig sein. Fachleute raten in solchen Fällen eher vom Hausbau ab - denn die Erbbauzinsen sind ein dauerhafter Posten, der im Laufe der Zeit eher steigt als sinkt. Die Finanzierung sollte also auf soliden Beinen stehen. Wer hingegen mit Erbpacht ausreichend Puffer in seiner Kalkulation hat und langfristig die Zahlungen stemmen kann, für den kann das Modell durchaus aufgehen. Es lohnt sich, verschiedene Szenarien durchzurechnen: Was kostet mich das Erbbaurecht über 20, 30, 50 Jahre im Vergleich zum Grundstückskauf? Was passiert, wenn der Zins angepasst wird? Habe ich die Möglichkeit, später eventuell das Grundstück zu erwerben? - Die Antworten auf diese Fragen entscheiden darüber, ob Erbpacht im individuellen Fall sinnvoll ist.
Zusammengefasst: Das Erbbaurecht lohnt sich immer dann, wenn es Ihnen ermöglicht zu bauen, was ohne Erbpacht nicht möglich wäre - sei es aus finanziellen Gründen oder wegen der Grundstückslage. Es ist eine lohnende Alternative für Bauherren mit begrenztem Budget, in bestimmten Marktphasen und in urbanen Regionen, wo Bauland knapp ist. Man erkauft sich den Start ins Eigenheim durch die langfristige Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses. Ob sich das „rechnet“, hängt von Ihrer Lebensplanung und den Vertragsbedingungen ab. Im nächsten Abschnitt schauen wir auf unsere Region: Wo gibt es Erbpacht-Angebote in Halle, dem Burgenlandkreis, dem Saalekreis und Mansfeld-Südharz?
Erbpacht in Halle und der Region
In Sachsen-Anhalt - speziell in der Region rund um Halle (Saale) und die südlichen Landkreise - ist das Erbbaurecht durchaus ein Thema. Einige regionale Beispiele und Gegebenheiten:
- Halle (Saale): Als Großstadt mit angespanntem Immobilienmarkt versucht Halle, Bauland möglichst effizient zu nutzen. Seit einigen Jahren wird diskutiert (und teils beschlossen), städtische Grundstücke nicht mehr zu verkaufen, sondern per Erbbaurecht zu vergeben. So will man Wohneigentum ermöglichen, ohne städtisches Vermögen zu veräußern. Für Bauherren bedeutet das: Neubaugebiete der Stadt Halle könnten bevorzugt auf Erbpachtbasis angeboten werden. Daneben gibt es in Halle kirchliche Erbpacht-Grundstücke - etwa Grundstücke im Besitz von Kirchgemeinden, die langfristig verpachtet werden. Wer in Halle bauen will, sollte also neben klassischen Grundstücksangeboten auch beim Liegenschaftsamt oder den Kirchen nach Erbbaurechtsoptionen fragen.
- Saalekreis (Merseburg, Querfurt u.a.): Im Saalekreis, der Halle umgibt, sind insbesondere begehrte Lagen nahe der Stadt oder an landschaftlich attraktiven Orten (z.B. am Geiseltalsee) gefragt. In einigen Fällen haben Kommunen hier Familien unterstützt, indem sie Baugrundstücke im Erbbaurecht zur Verfügung stellten - Merseburg ist ein Beispiel, wo die Stadtverwaltung in attraktiven Wohngebieten Erbbaurechte vergeben hat (siehe Felix und Sarahs Geschichte unten). Auch ländliche Gemeinden im Saalekreis prüfen vermehrt, ob sie gemeindeeigene Grundstücke lieber verpachten statt verkaufen, um jungen Familien den Verbleib vor Ort zu erleichtern. Wer im Saalekreis baut, kann sich also erkundigen, ob die jeweilige Kommune Erbpachtmodelle anbietet.
- Burgenlandkreis (Naumburg, Weißenfels u.a.): Im Burgenlandkreis sind Grundstückspreise insgesamt moderater als in Halle, doch auch hier gibt es Erbpacht-Angebote. Vor allem Stiftungen und Kirchen besitzen traditionell Ländereien in Städten wie Naumburg, Zeitz oder Weißenfels, die sie per Erbbaurecht vergeben. So wurden in Naumburg bereits kirchliche Grundstücke an Bauherren verpachtet, um ihnen den Hausbau zu ermöglichen, ohne Grundbesitz aufzugeben. Zudem nutzt der Landkreis vereinzelt Erbbaurechte für kommunale Entwicklungsprojekte (z.B. wenn Gewerbeflächen oder denkmalgeschützte Areale an Investoren vergeben werden sollen). Bauherren im Burgenlandkreis sollten nach solchen Möglichkeiten fragen - manchmal findet sich über Kirche oder Gemeinde ein schönes Grundstück zur Pacht.
- Landkreis Mansfeld-Südharz (Eisleben, Sangerhausen u.a.): In dieser Region ist Bauland teilweise gut verfügbar und preislich noch erschwinglich. Dennoch kann Erbpacht auch hier relevant sein - etwa wenn junge Familien mit begrenztem Budget ein Haus bauen wollen. Einige Gemeinden kooperieren mit der Kirche oder nutzen eigene Flächen, um per Erbbaurecht Familien zu unterstützen. In Lutherstadt Eisleben oder Hettstedt gibt es z.B. Areale, die der Kirche gehören und im Erbbaurecht vergeben werden könnten. Auch wenn das Thema hier weniger präsent ist als in Halle, lohnt ein Blick: Gerade dort, wo die Bevölkerung gehalten werden soll, sind kreative Modelle wie Erbpacht willkommen. Zudem sind in Mansfeld-Südharz große Unternehmen (z.B. aus dem ehemaligen Bergbau) teils noch Landeigentümer - auch solche Industrieunternehmen können Erbbaurechte vergeben, beispielsweise für Eigenheime ihrer Beschäftigten.
Hinweis: Konkrete aktuelle Angebote ändern sich ständig. Interessenten wenden sich am besten an die Stadt- oder Gemeindeverwaltung ihres Wunschortes sowie an Kirchenämter oder Stiftungen, um nach Erbpacht-Grundstücken zu fragen. Die BNW GmbH als erfahrener Hausbau-Partner in der Region kann Sie dabei unterstützen, passende Grundstücke zu finden oder den Kontakt zu den entsprechenden Stellen herzustellen - sprechen Sie sie bei Interesse an Erbpacht ruhig an.
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Felix (31) und Sarah (29) aus Merseburg hatten sich entschieden, ein eigenes Haus zu bauen. Beide stehen am Anfang ihrer beruflichen Laufbahn - Felix ist Techniker, Sarah Grundschullehrerin - und ihr Budget war begrenzt. In Merseburg sind schöne Baugrundstücke in zentraler Lage rar und teuer. Ein Kaufgrundstück in ihrem favorisierten Wohngebiet hätte über 80.000 € gekostet, was ihre finanziellen Möglichkeiten überstieg. Doch dann erfuhren sie von der Stadtverwaltung, dass ein neues Wohngebiet am Stadtrand erschlossen wurde, in dem die Stadt einige Grundstücke im Erbbaurecht vergibt. Für Felix und Sarah klang das zunächst ungewohnt, doch die Konditionen waren attraktiv: Das 450 m² große Grundstück in guter Lage konnten sie für 99 Jahre pachten, bei einem Erbbauzins von anfänglich nur 3 % des Bodenwerts pro Jahr. Umgerechnet waren das etwa 120 € im Monat - deutlich weniger, als ein Bankdarlehen für 80.000 € gekostet hätte.
Nach eingehender Beratung - auch die BNW GmbH stand ihnen mit Rat zur Seite - entschied sich das Paar für dieses Erbbaurechtsgrundstück. Dank der Ersparnis beim Grundstückskauf blieb ihr benötigter Baukredit überschaubar. Sie konnten sich den Traum vom eigenen Town & Country-Haus erfüllen, ohne an der Ausstattung allzu sehr sparen zu müssen. Im Frühjahr 2024 war Baubeginn für ihr 120 m² großes Eigenheim. Felix und Sarah zahlen nun jährliche Erbpacht an die Stadt Merseburg, wissen aber, dass dieser Beitrag bis auf Weiteres stabil bleibt. Im Erbbaurechtsvertrag ist nämlich vereinbart, dass eine Zinsanpassung frühestens nach 10 Jahren geprüft wird und an einen moderaten Index gekoppelt ist. Außerdem hat sich die Stadt ein Rückkaufsrecht vorbehalten, falls die beiden das Haus innerhalb der ersten 10 Jahre verkaufen wollen - damit soll Spekulation verhindert werden. Für Felix und Sarah ist das kein Problem, denn sie planen, langfristig in Merseburg zu bleiben.
Heute genießen die beiden ihr neues Zuhause mit Garten. „Ohne die Erbpacht hätten wir jetzt vermutlich noch kein eigenes Haus“, sagen sie. Natürlich seien sie sich bewusst, dass das Grundstück ihnen nicht gehört. „Aber 99 Jahre - das ist praktisch für immer aus unserer Sicht“, meint Felix schmunzelnd. Ihnen war wichtiger, sofort leben zu können, statt erst jahrelang Geld für ein Grundstück anzusparen. Das junge Paar hat auch vorgesorgt: Sie legen jeden Monat etwas Geld beiseite, um sich in Zukunft Optionen offenzuhalten. Falls es die finanzielle Lage erlaubt und die Stadt eines Tages doch zum Verkauf bereit wäre, könnten sie vielleicht das Grundstück kaufen - ein Vorkaufsrecht haben sie im Vertrag zwar nicht explizit, aber man hat ihnen signalisiert, dass die Stadt in 20-30 Jahren darüber reden würde. Für jetzt sind Felix und Sarah einfach glücklich, den Schritt gewagt zu haben. Ihr Fazit: „Erbpacht hat uns den Hausbau ermöglicht. Für uns hat es sich absolut gelohnt.“
Sabine Müller (42) aus Halle (Saale) hegte lange den Wunsch, ein Eigenheim zu bauen. Als Angestellte im öffentlichen Dienst verdiente sie ordentlich, aber der Gedanke, zusätzlich zum Hausbau auch noch ein teures Grundstück kaufen zu müssen, schreckte sie ab. In Halle klettern die Grundstückspreise seit Jahren, und Frau Müller, die alleinstehend ist, hätte ihren gesamten finanziellen Puffer in den Grunderwerb stecken müssen. Anfangs stand sie dem Erbbaurecht sehr skeptisch gegenüber - „einem Fremden jährlich Geld für den Boden zahlen und am Ende gehört er mir nicht, das klang nicht gerade verlockend“, erinnert sie sich. Doch dann stieß sie auf einen Ratgeberartikel (ähnlich diesem) der BNW GmbH, in dem Vor- und Nachteile der Erbpacht transparent erläutert wurden. Neugierig geworden, nahm sie Kontakt zur BNW GmbH auf und ließ sich ausführlich beraten.
In der Beratung erfuhr Frau Müller, dass viele Vorbehalte gegen Erbpacht unbegründet sind, wenn man den Vertrag klug gestaltet. Man erklärte ihr, dass in Halle mehrere kirchliche Stiftungen Erbbaurechts-Grundstücke anbieten - oft zu fairen Bedingungen und mit langfristiger Perspektive. Gemeinsam mit dem BNW-Berater prüfte sie ein konkretes Angebot: Ein schöner, 600 m² großer Bauplatz im Grünen am Stadtrand von Halle, im Besitz der evangelischen Kirche. Die Kirche verpachtete dieses Grundstück für 80 Jahre gegen einen Erbbauzins von 4.500 € pro Jahr (ca. 375 € im Monat). Frau Müller rechnete nach: Hätte sie das Grundstück gekauft, wären über 120.000 € fällig gewesen - allein die Finanzierung dieses Betrags hätte sie monatlich ähnlich viel gekostet, aber zusätzlich zu ihrem Hausdarlehen. Mit der Erbpacht konnte sie sich den Landkauf sparen. BNW GmbH half ihr, die Vertragsentwürfe zu verstehen und auf wichtige Klauseln zu achten. So ließ Frau Müller etwa vereinbaren, dass eine Verlängerung des Vertrags um weitere 20 Jahre möglich ist, falls sie oder ihre Erben dies beantragen (die Kirche signalisierte ohnehin, langfristig an einer Verlängerung interessiert zu sein, da sie das Land nicht verkaufen will). Außerdem wurde ein Index für den Erbbauzins festgelegt: Alle 5 Jahre darf die Kirche den Zins an den Verbraucherpreisindex anpassen, jedoch maximal um 2 % pro Anpassung - so sind plötzliche extreme Sprünge ausgeschlossen.
Nachdem alle Fragen geklärt waren, entschied sich Frau Müller pro Erbbaurecht. „Ich habe erkannt, dass der Erbbauzins im Grunde wie ein zweiter, kleiner Kredit ist - aber einer, der nie komplett zurückgezahlt werden muss“, sagt sie heute augenzwinkernd. Statt einen großen Kredit für den Grundstückskauf aufzunehmen, finanziert sie nun nur ihr Haus und zahlt die moderate Erbpacht an die Kirche. Der Unterschied: Sie konnte sich eine etwas höhere Tilgungsrate für den Hauskredit leisten, da kein zusätzlicher Grundstückskredit drückt. So wird sie ihr Haus deutlich schneller abbezahlt haben. „Die Erbpacht gibt mir finanziell mehr Luft.“ Sie hat bewusst etwas mehr in die Hausqualität investiert - bessere Dämmung, hochwertige Fenster - was sie ohne das Erbbaurecht kaum geschafft hätte. Anfang 2025 wurde Richtfest gefeiert, und Frau Müller rechnet damit, im Herbst einziehen zu können.
Im Nachhinein ist Frau Müller froh, dass sie sich vom anfänglichen Bauchgefühl („Lieber alles besitzen“) nicht hat abschrecken lassen. Die Beratung durch BNW GmbH half ihr, das Modell nüchtern zu betrachten. „Für mich überwiegen die Vorteile. Ich habe jetzt mein Traumhaus in Halle, ohne mich komplett zu verausgaben. Klar zahle ich Erbbauzins - aber dafür bleibt mir finanziell mehr Spielraum im Alltag.“ Ihren Freunden erklärt sie es so: „Lieber zahle ich etwas Miete für den Grund, als mir gar kein Haus leisten zu können.“ Und nach 80 Jahren? „Wer weiß - vielleicht können meine Nichten den Vertrag verlängern oder das Grundstück irgendwann kaufen. Ich mache mir da keine Sorgen.“ Diese Gelassenheit verdankt sie auch dem Wissen, dass die BNW GmbH sie weiterhin begleiten wird, selbst bei einem Erbpachtmodell. „Ich habe jemanden an der Hand, der die regionalen Gegebenheiten kennt und auch in ein paar Jahrzehnten noch da sein wird, um bei Bedarf zu helfen.“ Frau Müllers Fall zeigt: Mit der richtigen Information und Vorbereitung kann Erbbaurecht selbst Skeptiker überzeugen - und neue finanzielle Freiheiten beim Hausbau eröffnen.
Worauf sollte man beim Erbbaurechtsvertrag achten?
Wenn man sich für Erbpacht entscheidet, ist ein gut gestalteter Vertrag das A und O. Bauherren sollten auf folgende Punkte besonders achten:
Klären Sie, wie hoch der Erbbauzins ist und ob (bzw. wie) er im Laufe der Zeit steigen kann. Idealerweise wird im Vertrag genau geregelt, in welchen Abständen und nach welchem Index eine Anpassung erfolgt. Üblich ist z.B. eine Koppelung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Achten Sie darauf, dass die Intervalle nicht zu kurz sind (alle paar Jahre eine Anpassung) und extreme Sprünge begrenzt werden. Eine Klausel wie „Zins kann alle 3 Jahre an die Inflation angepasst werden“ ist gängig, aber es sollte klar sein, dass z.B. außerordentliche Erhöhungen nur bei drastischer Geldentwertung zulässig sind (Stichwort §9a Erbbaurechtsgesetz: „Anpassung an die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“). Je transparenter die Regelung, desto besser können Sie planen. Tipp: Fragen Sie nach einem konkreten Beispiel für die Zinsentwicklung im Vertrag - so verstehen Sie die möglichen Mehrkosten.
Die Dauer des Erbbaurechts sollte so gewählt sein, dass sie Ihren Bedürfnissen entspricht. Üblich sind 60, 75 oder 99 Jahre. Längere Laufzeiten geben mehr Sicherheit, da sie meist über die eigene Lebensspanne hinausgehen. Prüfen Sie, ob der Vertrag eine Verlängerungsoption vorsieht - etwa eine Klausel, wonach Sie ein vorrangiges Verhandlungsrecht oder Anrecht auf Vertragsverlängerung haben. Einen automatischen Anspruch auf Verlängerung gibt es gesetzlich nicht, daher ist es sinnvoll, zumindest eine vertragliche Absicht festzuhalten. Falls keine Verlängerung erwähnt ist, sollten Sie spätestens 10-15 Jahre vor Ablauf mit dem Eigentümer Gespräche über eine mögliche Verlängerung oder den Kauf des Grundstücks aufnehmen. Viele Gemeinden und Kirchen zeigen sich kooperativ, wenn man frühzeitig Interesse signalisiert - hier stehen die Chancen auf eine Verlängerung meist gut. Verlassen sollte man sich darauf aber nicht ohne Absprache.
Lesen Sie die Heimfall-Klausel genau. Darin steht, unter welchen Bedingungen der Verpächter den Vertrag kündigen und das Erbbaurecht vorzeitig beenden kann. Typischerweise ist dies bei schweren Vertragsverstößen der Fall - etwa wenn der Erbbauzins für längere Zeit nicht gezahlt wird oder das Grundstück inkl. Haus verwahrlost. Diese Fälle sollten eng umrissen sein. Wichtig: Im Heimfall erhält der Erbbauberechtigte eine Entschädigung für das Haus, die im Vertrag beziffert sein sollte. Üblich sind mindestens 2/3 des Verkehrswertes des Gebäudes. Achten Sie darauf, dass so eine Entschädigungsregel im Vertrag steht, damit Sie im Ernstfall nicht mit leeren Händen dastehen. Empfehlenswert ist sogar, konkrete Bemessungsfaktoren für die Entschädigung festzulegen (z.B. Gutachterverfahren, Mindestprozentsatz vom Wert), um Streit zu vermeiden. Prüfen Sie auch, ob der Vertrag Sonderkündigungsrechte für Sie als Erbpächter vorsieht - in der Regel ist eine einseitige Kündigung nicht möglich, außer vielleicht in gegenseitigem Einvernehmen. Hier gilt: je klarer die Regeln, desto besser.
Es kann vorkommen, dass der Grundstückseigentümer sich irgendwann doch entscheidet, das Grundstück zu verkaufen - sei es an Sie oder einen Dritten. Standardmäßig haben Sie als Erbpächter kein automatisches Vorkaufsrecht, daher sollte man versuchen, sich vertraglich ein Vorkaufsrecht einräumen zu lassen. Das bedeutet: Will der Eigentümer das Grundstück während der Vertragslaufzeit veräußern, müssen Sie es zuerst angeboten bekommen. Mit einem Vorkaufsrecht hätten Sie die Möglichkeit, Eigentümer des Bodens zu werden - natürlich müssen Sie es sich dann leisten können, aber zumindest sind Sie first in line. Dieses Recht verschafft Ihnen langfristig eine Option und verhindert, dass plötzlich ein fremder Dritter Eigentümer des Grundstücks wird, unter dem Ihr Haus steht.
In manchen Verträgen - vor allem bei privaten Erbbaurechtsgebern - findet sich eine für den Pächter nachteilige Klausel, nämlich eine Ankaufspflicht. Diese verpflichtet Sie, das Grundstück zu kaufen, wenn der Eigentümer es verkaufen möchte. Davon ist dringend abzuraten, denn es kann Sie in Bedrängnis bringen: Stellt der Verpächter Ihnen plötzlich den Kauf „freiwillig“ in Aussicht, müssten Sie ggf. hohe Summen aufbringen, obwohl Sie gerade deshalb Erbpacht gewählt haben, weil das nicht möglich war. Lehnen Sie eine solche Kaufpflicht ab. Wenn überhaupt, sollte ein Kauf des Grundstücks Ihre freiwillige Entscheidung bleiben, nicht die des Eigentümers. Übrigens: Manche Verträge versuchen auch, die Entschädigung am Vertragsende zu umgehen, indem dem Erbpächter vor Ablauf eine Verlängerung angeboten wird - lehnt dieser ab, verliert er laut Vertrag den Entschädigungsanspruch. Auch solche Konstruktionen sind tückisch. Hier gilt: Besser klare Verhältnisse schaffen (siehe Entschädigungsregel oben) als solche Fallen zu akzeptieren.
Besprechen Sie alle wichtigen Punkte offen mit dem Erbbaurechtsgeber, bevor es zur Unterschrift kommt. Dazu gehören: Bauverpflichtung (bis wann müssen Sie spätestens bauen?), Nutzungsbeschränkungen (darf das Haus auch vermietet werden? Gewerbliche Nutzung erlaubt/verboten? Haustiere? - manche Verträge enthalten dazu Passagen), Instandhaltungspflichten (oft muss der Erbpächter das Grundstück und Gebäude in ordentlichem Zustand halten, was selbstverständlich ist, aber achten Sie auf eventuell überzogene Anforderungen). Klären Sie, in welchen Fällen die Zustimmung des Eigentümers erforderlich ist - ideal ist es, wenn Kleinigkeiten freigestellt sind und nur wesentliche Änderungen genehmigt werden müssen. Auch beim Verkauf oder Vererben des Hauses: Steht im Vertrag, dass dafür eine Zustimmung nötig ist? Falls ja, sollte zumindest festgelegt sein, dass die Zustimmung nicht unbillig verweigert werden darf (das entspricht im Grunde der gesetzlichen Lage und schützt Sie davor, das Haus nicht veräußern zu können). Und vergessen Sie nicht: Trotz Erbpacht fallen Steuern an. Die Grunderwerbsteuer wird zwar auf einer anderen Basis berechnet (i.d.R. kapitalisierte Erbbauzinszahlungen), aber sie wird erhoben. Ebenso zahlen Sie Grundsteuer für das Grundstück. Diese laufenden Nebenkosten sollten im Budget berücksichtigt werden - sie unterscheiden sich aber kaum von denen eines Eigentümers, da auch Eigentümer Grundsteuer zahlen und bei Neubau Erschließungskosten haben.
Lassen Sie den Vertragsentwurf immer von einem Fachmann prüfen, idealerweise von einem Notar oder einem im Immobilienrecht versierten Anwalt, bevor Sie unterschreiben. Erbbaurechtsverträge sind komplex und oft sehr individuell. Ein Experte erkennt schnell, ob Klauseln unüblich oder ungünstig formuliert sind. Die Notarkosten für Beratung sind gut investiert, bedenkt man die lange Laufzeit und Verpflichtungen. Achten Sie auch darauf, dass alle Absprachen, die mündlich getroffen wurden, schriftlich im Vertrag stehen - nur das zählt. Und: Scheuen Sie sich nicht, nachzuverhandeln. Viele Erbbaurechtsgeber (besonders Kommunen/Kirchen) sind bereit, auf berechtigte Anliegen einzugehen, da sie ein Interesse an zufriedenen Erbbauberechtigten haben. Der Teufel steckt im Detail - eine saubere Vertragsgestaltung sorgt dafür, dass es später kein böses Erwachen gibt.
Das Erbbaurecht ist kein Modell für jeden, aber in bestimmten Fällen kann es eine äußerst lohnende Alternative zum klassischen Grundstückskauf sein. Bauherren mit knappem Budget, die sonst jahrelang für ein Grundstück sparen müssten, können dank Erbpacht sofort in die eigenen vier Wände starten. In teuren oder städtischen Lagen wie Halle (Saale) ermöglicht das Erbbaurecht, überhaupt ein Grundstück zu bekommen, wo Kaufen kaum machbar ist. Die Chancen liegen vor allem in den geringeren Anfangskosten und der finanziellen Flexibilität - man bindet weniger Kapital und kann sich den Traum vom Eigenheim früher erfüllen. Auch soziale Einrichtungen nutzen Erbpacht, um Familien Wohneigentum zu erleichtern. Gleichzeitig dürfen die Risiken und Grenzen nicht übersehen werden: Man muss sich auf langfristige Zahlungen einstellen, besitzt den Grund und Boden nicht und ist an vertragliche Bedingungen gebunden. Langfristig kann Erbpacht teuer werden, und am Ende der Laufzeit steht man ohne Grundstück da, wenn keine Verlängerung erfolgt. Diese Entscheidung will also gut durchdacht sein.
Transparenz und ehrliche Beratung sind hier entscheidend. Die vorstehenden Abschnitte haben die Vor- und Nachteile offen dargelegt - genau diese Transparenz sollte man bei der eigenen Entscheidung an den Tag legen. Wer sich für Erbpacht interessiert, sollte alle Eventualitäten durchspielen und im Zweifel fachkundigen Rat einholen. In unserer Region (Burgenlandkreis, Halle, Saalekreis, Mansfeld-Südharz) stehen Ihnen dafür kompetente Partner zur Seite. Die BNW GmbH beispielsweise begleitet Bauherren nicht nur bei klassischen Bauprojekten, sondern auch bei Erbpacht-Modellen. Durch ihre regionale Erfahrung weiß BNW, worauf es bei hiesigen Erbbaurechtsverträgen ankommt, und kann Bauwillige von der Grundstückssuche bis zum fertigen Haus unterstützen - stets mit dem Blick auf die individuellen Bedürfnisse. Letztlich gilt: Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, kann Erbpacht ein Gewinn für alle Seiten sein. Bauherren erhalten ihr Zuhause, ohne sich finanziell zu übernehmen, und der Grund bleibt in Händen von Kommune, Kirche oder Stiftung - eine echte Win-win-Situation. Entscheiden Sie sich also mit kühlem Kopf und gut informiert. Dann steht einem soliden Fundament - auch auf gepachtetem Boden - nichts im Wege.
(Hinweis: Dieser Ratgeber bietet einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Jeder Erbbaurechtsvertrag ist individuell - lassen Sie sich im Zweifel professionell beraten, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.)**
